Direito de Vizinhança e Condomínio

Direito de Vizinhança

Objetivo

Resolver conflitos de interesses entre propriedades imóveis próximas; promover a composição e satisfação dos conflitos entre proprietários; definir regras básicas de vizinhança com abstenções ou sujeições.

Características

Regulamentar situações entre proprietários com o estabelecimento de regras/deveres imperativos; evitar prejuízos com restrições defensivas; coibir interferências como incômodo ou distúrbio; garantir salubridade, segurança e a função social da propriedade.

Parte Especial

• Árvores limítrofes
• Passagem forçada
• Passagem de cabos e tubulações
• Águas comuns
• Linha divisória e Direito de tapagem
• Direito de construir
• Auxílio mútuo

Árvores Limítrofes (Artigos 1282 a 1284)

Presunção iuris tantum de copropiedade das árvores cujo tronco se encontre nos limites; corte dos ramos e raízes que invadam a propriedade vizinha; titularidade dos frutos caídos.

Passagem Forçada (Artigo 1285)

Acesso a vias públicas, nascente ou porto; não é servidão (contratual para gerar benefício); imóvel encravado (sem alternativa de acesso); onerosidade (indenização); escolha do constrangimento mais prático dentre os possíveis.

Passagem de Cabos e Tubulações (Artigos 1286 e 1287)

Direito de vizinhança oneroso, assim como a passagem forçada; caracterizada pela indispensabilidade da passagem; realização de obras de segurança em caso de riscos potenciais.

Águas Comuns (Artigos 1288 a 1296)

Águas que fluem naturalmente do prédio superior; águas levadas artificialmente ao prédio superior; fontes não captadas; águas pluviais; aquedutos.

Linha Divisória e Direito de Tapagem (Artigos 1297 e 1298)

Direito à determinação de linhas divisórias demarcadas por diversos tipos de equipamentos (1297); ambos os proprietários devem fazê-lo e podem ser constrangidos, contribuindo com as despesas; as plantas vivas só poderão ser arrancadas ou retiradas de comum acordo; cercas especiais são de responsabilidade de quem causou a necessidade.

Direito de Construir (Artigos 1299 a 1312)

Liberdade de construção com as seguintes limitações: direito de vizinhança e normas administrativas (zoneamento, utilização, recuos, gabaritos, altura, etc.).

Auxílio Mútuo (Artigo 1313)

Direito de ingresso na propriedade alheia; temporário; prévio aviso; indispensável para usar ou apoderar-se de coisas suas.

Condomínio (Artigos 1314 a 1330)

Conceito

Ocorre condomínio quando duas ou mais pessoas (físicas ou jurídicas) exercem simultaneamente o direito de propriedade sobre coisa indivisa.

Condomínio Voluntário

Regras Gerais

Exercício do direito de propriedade sobre a coisa toda por todos os condôminos; todos detêm a utilidade econômica da coisa; exercício da totalidade dos direitos de propriedade em face de terceiros por qualquer dos condôminos; delimitação dos direitos do condômino pelos direitos dos demais condôminos (quota); a quota-parte (fração ideal) representa o valor econômico pertencente a cada condômino para sua disposição.

Direitos

• Usar livremente (1314)
• Reivindicá-lo de terceiro e defender sua posse (interditos), em sua totalidade
• Alienar (direito de preferência)
• Gravar sua quota ou a comunhão (art. 1318)
• Requerer a divisão (art. 1320)
• Dividir os frutos (art. 1326)

Deveres (Artigo 1314 (parágrafo) e seguintes)

• Não alterar a destinação
• Não dispor sem o consentimento dos demais
• Concorrer para as despesas e conservação (eximir - art. 1316 e proporção - art. 1317)
• Suportar os ônus (hipoteca, servidão)
• Dividir os frutos ou responsabilizar-se por dano

Administração (1323)

Escolha por deliberação da maioria; pode ser um terceiro (necessário delimitar poderes); o condômino que administra, se não houver oposição, é o representante comum (1324). É mandatário e não administrador.

Locação: Direito de preferência.

Maioria (1325)

Calculada pelo valor dos quinhões (se não conhecido, deverá ser avaliado judicialmente); deliberações obrigatórias por maioria absoluta; não obtida a decisão, cabe ao juiz, por requerimento de um dos condôminos, ouvindo os demais.

Condomínio Necessário (Forçado)

Aplicação dos artigos 1297, 1298 e 1304 a 1307 para o condomínio por meação de paredes, cercas, muros e valas (1327); ao direito de delimitar o imóvel corresponde o direito de adquirir a meação e a correspondente indenização da obra e do terreno (1297 e 1328); arbitramento do valor por perito se controverso (1329); o uso fica vinculado ao pagamento/indenização do valor da obra (1330).

Condomínio Edilício

Utilização independente (apartamento, escritórios, salas, lojas, etc.) e comum.

Quórum para as Obras

• Voluptuárias: 2/3
• Úteis: Maioria
• Necessárias: Independem de quórum
• Acréscimo em partes comuns: 2/3
• Outro pavimento ou outro edifício: Unanimidade
• Urgentes e vultosas: Realizar e dar ciência à assembleia
• Não urgentes e vultosas: Com autorização da assembleia

Extinção

• Destruição total ou considerável
• Ameaça de ruína
• Venda
• Desapropriação

Quórum para extinção: Metade mais um das frações ideais.

Alteração da Convenção e Outras Deliberações

• Alteração da convenção: 2/3
• Mudança da destinação do edifício ou da unidade: Unanimidade
• Deliberações corriqueiras (primeira convocação): Maioria (metade das frações ideais)
• Deliberações corriqueiras (segunda convocação): Maioria dos presentes
• Assembleias extraordinárias, convocação: Síndico ou ¼ dos condôminos