Direitos Reais de Garantia: Enfiteuse, Superfície, Penhor, Hipoteca e Fidúcia

Enfiteuse significa fazer plantações. Os contratos de enfiteuse e superfície são relações jurídicas que, em sua estrutura e em suas fases históricas, não podem ser equiparados, nem tiveram uma grande penalidade. Foram considerados como direitos reais no período pós-clássico, ao invés do clássico, pelos seguintes motivos:

1. O objeto da locação é o solo e o da superfície é o edifício a ser construído.
2. Em ambas as instituições, há o vínculo pessoal que está no gozo entre a pessoa e o seu direito.

• A partir de Roma, a enfiteuse foi a instituição que os grandes proprietários usaram para obter altos retornos em suas terras.
• A locação e o direito de superfície tiveram grande importância nos tempos medievais, pois eram o meio pelo qual os proprietários exploravam suas terras.
• Ambos são de direito positivo e foram usados até o início do século XX. No nosso direito civil, existem duas instituições legais cujo antecedente é a enfiteuse.

A enfiteuse é um direito real inalienável e transmissível por atos inter vivos e mortis causa, pelo qual é atribuído a alguém o gozo pleno e individual de uma propriedade, com a obrigação de não a deteriorar e de pagar um aluguel anual.

O direito de superfície é um direito real, alienável e transmissível por herança, segundo o qual se pode apreciar e preservar por um longo tempo (geralmente 90 anos) para construir um edifício em terreno alheio.

Penhor: direito real de garantia em que o devedor entrega a posse de uma coisa que lhe pertence ao credor para garantir a obrigação, com o dever do credor de devolver a coisa se a obrigação for satisfeita.

Hipoteca: direito real de garantia em que o devedor concorda ou promete ao credor dar uma coisa em caso de violação da obrigação.

Direito real de garantia: Em Roma, havia várias maneiras pelas quais um devedor garantia ao credor o pagamento de uma dívida. Estas formas tinham uma dupla vertente:

• Pessoais: Ao lado do devedor principal é colocada outra pessoa que se compromete a pagar a dívida se o devedor não o fizer. É o fiador.
• Real: O devedor entrega uma coisa ao credor para garantir o pagamento de uma dívida.

Características gerais dos direitos reais de garantia:

• Ao credor é dado o direito real; no poder, torna-se apenas agir em casos de violação da obrigação.
• A existência de direito real, nestes casos, depende da existência de uma obrigação principal entre o credor e o devedor.
• A característica mais marcante dos direitos reais é o "erga omnes", porque são direitos que se aplicam a todos, onde quer que a coisa se encontre.

Roma reuniu três modos sucessivos, historicamente organizados, de garantia:

1. Fidúcia: O devedor entrega a propriedade ao credor de uma coisa para garantir a dívida.
2. Penhor (pignus): O devedor entrega ao credor a posse de uma coisa.
3. Hipoteca (hypotheca): O devedor não dá ao credor nem a propriedade nem a posse, mas promete que a entregará no futuro, apenas em caso de violação do dever.

Fidúcia: direito real de garantia em que o devedor transferia ao credor, pela mancipatio, uma coisa de sua propriedade, com a obrigação, por parte do credor, de, pelo remancipatio, devolver ao devedor uma vez que a dívida tivesse sido reembolsada.