Fundo de Comércio e Ação Renovatória: Guia Completo

Assim, o fundo de comércio significa o resultado da atividade do empresário, que, com o decorrer do tempo, agrega valor econômico ao local onde está estabelecido. Por isso, o ponto confere valor próprio ao local, que claramente pertence ao patrimônio do empresário (Nesse sentido: REsp 189.380).

Dessa forma, quando se vê um anúncio de “passa-se o ponto”, na realidade não se está vendendo a propriedade do imóvel, mas, sim, a propriedade sobre o ponto.

Ação Renovatória

A formação do fundo de comércio justifica a proteção ao empresário locatário de imóvel destinado ao exercício de sua atividade empresarial, pois o empresário tem o direito de renovar compulsoriamente o contrato de locação por meio de ação renovatória (Lei das Locações – Lei n. 8.245/91, art. 51).

Sem prejuízo do disposto no item sobre “locação mercantil”, cuja leitura se recomenda, a ação renovatória é cabível quando:

• Não houver acordo entre locatário e locador para renovar o contrato de locação; ou
• Houver abuso por parte do locador referente ao preço para a renovação do aluguel.

É possível obter a renovação do contrato de locação por um prazo igual ao estabelecido, desde que:

1. O contrato tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;
2. O prazo mínimo de locação seja de 5 anos;
3. O empresário esteja explorando o mesmo ramo de atividade há pelo menos 3 anos (Lei n. 8.245/91, art. 51, caput, I a III).

O período para ajuizar a ação renovatória é no penúltimo semestre de vigência do contrato. Ou seja, em um contrato de 5 anos (que é composto de dez semestres), a ação deve ser ajuizada durante os meses do nono semestre (Lei n. 8.245/91, art. 51, § 5º).

Como exceção, o locatário não terá direito à renovação compulsória do contrato de locação quando o locador pleitear a retomada do imóvel para:

1. Uso próprio ou transferência de fundo de comércio (que exista há mais de 1 ano, sendo detentor da maioria do capital social o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente), não podendo o imóvel ser destinado à atividade igual à do locatário, exceto se a locação envolvia o fundo de comércio com instalações e outros pertences;
2. Realização de obras determinadas pelo poder público que impliquem alteração substancial do imóvel ou modificação que aumente o valor da propriedade ou do negócio (Lei n. 8.245/91, art. 52);
3. Caso haja a oferta de valor de aluguel superior por terceiro empresário, desde que este explore atividade diversa do locatário, sob pena de perdas e danos. Neste caso, o locatário tem direito de preferência na manutenção do contrato de locação e renovação do mesmo, desde que cubra o valor oferecido pelo terceiro;
4. Caso haja a necessidade de reforma estrutural no imóvel, assim entendida como aquela em que o imóvel precise ficar fechado por mais de 30 dias;
5. Em caso de desapropriação.

A lei prevê as condições; dos itens 1 ao 4, elas têm que estar totalmente efetivadas dentro do prazo de 2 meses da retomada do imóvel, sob pena de indenização do ponto e lucros cessantes.

Especificamente sobre o prazo mínimo de 5 anos, ele pode ser decorrente da soma de dois ou mais contratos (accessio temporis), mesmo que tenha havido a mudança de inquilino. Ou seja, inicialmente era um empresário que passou o ponto para outro empresário, que, por sua vez, continuou explorando o mesmo negócio. Contudo, o art. 13 da Lei n. 8.245/91 dispõe que a cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador, o que, em tese, também é aplicável à locação mercantil.