Guia Completo sobre Condomínio Edilício: Conceitos e Leis

1. Conceito de Condomínio Edilício

É uma propriedade imobiliária especial caracterizada pela coexistência indissociável, no mesmo imóvel, de compartimentos de propriedade individual com áreas de propriedade em comum. (Ver arts. 1.331 e 1.358-A do Código Civil).

1.1 Frações Ideais

Parcelas de propriedade das áreas comuns vinculadas a cada unidade exclusiva. São indissociáveis e calculadas por percentual, não por metragem.

2. Legislação Aplicável

Lei nº 4.591/1964 e Código Civil (arts. 1.331 e seguintes).

3. Natureza Jurídica

O condomínio possui existência real com direitos, deveres e legitimidade ativa e passiva (art. 75, XI, do CPC). É possível a constituição de pessoa jurídica para sua administração.

4. Instituição e Constituição

4.1 Ato de Instituição

O nascimento do condomínio ocorre via escritura pública registrada na matrícula do terreno (art. 1.332). Pode originar-se por:

• Destinação do proprietário: Intenção de criar o condomínio.
• Incorporação: Atividade negocial de construir edifícios ou casas para venda.

4.2 Ato de Constituição

Refere-se à convenção do condomínio, que possui natureza estatutária/institucional, distinguindo-se do regimento interno.

5. Direitos e Deveres dos Condôminos

5.1 Direitos

Regidos pelo art. 1.335 do Código Civil.

• Unidades exclusivas: Direito de disposição e fruição, ressalvadas as regras sobre garagens.
• Partes comuns: Uso livre (sem excluir outros), reivindicação independente de fração ideal e fruição restrita em casos específicos (ex: garagens).
• Assembleias: Reuniões para deliberação. Dividem-se em ordinárias (anuais) e extraordinárias.

5.2 Deveres

Conforme art. 1.336 do Código Civil:

• Contribuição para despesas, obediência à convenção e uso adequado da propriedade.
• Dívidas de condomínio são obrigações propter rem (vinculadas ao imóvel).
• Despesas de áreas comuns de uso exclusivo incumbem a quem delas se serve (art. 1.340).

6. Administração e Síndico

O síndico exerce a representação judicial e extrajudicial (CPC, art. 75, XI). Destaca-se a obrigatoriedade do seguro da edificação (art. 1.348, IX). O conselho fiscal, composto por três membros, emite parecer sobre as contas do síndico (art. 1.356).

7. Extinção do Condomínio

• Perecimento: Destruição involuntária da edificação.
• Demolição: Destruição voluntária.
• Desapropriação.
• Consolidação: Quando todas as unidades passam a ter um único proprietário.