Guia de Direitos de Preferência e Contratos de Compra e Venda

Formalismos e Instrumentos: Requer-se escritura pública com a intervenção de um agente ou corretor de comércio para desfrutar. Conteúdo: 1) A obrigação de cuidar do devedor, considerando os bens ou o depositário, apreciando o direito de uso do valor. 2) Não se pode alienar ou hipotecar bens em penhor sem o consentimento do credor. 3) Não se pode garantir novos bens que já estejam hipotecados ou embargados. 4) A garantia não pode recair sobre direitos específicos. O Credor: 1) Vencida e não cumprida a obrigação principal, pode proceder contra o devedor pelo valor econômico da aliança hipotecada na coisa que se estabeleça por acordo. 2) Não se pode assegurar, em prejuízo de terceiros, o interesse dos últimos dois anos para a anuidade vencida. 3) Pode alienar ou ceder seu crédito para os correspondentes. 4) A garantia hipotecária abrange as indenizações que o devedor legalmente receba.

ITEM 9. DIREITOS REAIS DE AQUISIÇÃO PREFERENCIAL

Estes são os direitos de preferência, resgate e escolha. No caso de venda de casas alugadas, o inquilino terá o direito de preferência sob as seguintes condições:

• O inquilino poderá exercer o direito de preferência sobre o imóvel locado no prazo de 30 dias após ser notificado da decisão de venda, preço e condições.
• O objetivo da presente notificação expira em 180 dias.
• O inquilino poderá exercer o direito de resgate quando não houver notificação, quando houver omissão de requisitos ou quando o preço real for menor que o da venda.
• O direito de resgate expira em 30 dias a contar da notificação feita pelo comprador sobre as condições essenciais da venda.

O direito de preferência ou resgate terá precedência sobre quaisquer outros direitos similares, com exceção da redenção reconhecida ao proprietário ou resgate convencional incluído no registro de propriedade. Para inscrever títulos de venda de habitação arrendada no registro, deve-se justificar que as notificações ocorreram conforme as exigências legais.

Quando a casa vendida não estiver arrendada, o vendedor deve declarar esse fato por escrito, sob pena de falsificação de documento público.

• Se a venda englobar a habitação e acessórios do mesmo proprietário, o locatário não pode exercer o direito de compra preferencial apenas sobre a habitação.
• Não haverá direito de preferência se o imóvel for vendido em conjunto com outras habitações do mesmo edifício ou por vários proprietários a um único comprador.
• O acordo de isenção desses direitos pelo inquilino é válido por um período contratual de 5 anos.

RETORNO CONVENCIONAL (RETROVENDA)

É o direito do vendedor de recuperar a coisa vendida, sendo uma cláusula adjeta à venda. Em termos de conteúdo:

• O titular exerce o resgate pagando o preço de venda e as despesas legítimas do contrato.
• A coisa deve ser devolvida sem encargos ou hipotecas impostas pelo comprador.
• Esta retirada extingue-se por prescrição de 4 a 10 anos, conforme o Código Civil.

RESGATE LEGAL

É o direito de sub-rogação nas mesmas condições estipuladas no contrato para adquirir uma coisa vendida. Sua origem é legal e pode motivar a rescisão, tendo precedência sobre o resgate convencional.

RESGATE DE ADJACENTES (LINDEIROS)

Ocorre entre proprietários de fazendas vizinhas. O objeto são propriedades rurais não superiores a um hectare, não separadas por córregos ou valas. O proprietário da fazenda menor tem preferência; se iguais, quem pedir primeiro. O prazo é de 9 dias para o adquirente substituir o vendedor em seus direitos e ações.

RESGATE DA COMUNIDADE (CONDOMÍNIO)

É o direito do coproprietário de uma coisa comum em caso de transferência a estranhos. Se vários quiserem exercer o resgate, será feito de forma rateada.

DIREITO DE PREFERÊNCIA E RESGATE EM ÁREA URBANA

Estes direitos intervêm no mercado de terras e imóveis diversos. Para serem exercidos pelos municípios, as áreas devem ser delimitadas previamente em planos de ordenamento ou procedimentos específicos. O prazo máximo legal para o exercício desses direitos é de 10 anos.

Exercício da Preferência: O dono deve notificar o Conselho sobre a intenção de alienar, informando:

• O preço previsto.
• A forma de pagamento.
• Outras condições da transmissão.

O município tem 60 dias para exercer o direito. O direito de resgate ocorre se a notificação for omitida, se houver erro nas condições ou se o preço real for inferior ao relatado.

O CONTRATO

O contrato é um acordo de vontades que modifica uma relação jurídica de caráter econômico. Suas características incluem:

• Subordinação aos interesses sociais e boa-fé.
• Limitação da autonomia pela intervenção do Estado e judicial.
• Elementos: Essenciais (comuns), Naturais (incorporados pela vontade) e Acidentais (termo e modo).

Classificação dos Contratos:

• Natureza: Unilateral ou bilateral.
• Projeto: Oneroso, comutativo, aleatório ou gratuito.
• Formação: Consensual, real ou formal (solene).
• Regulação: Típicos, atípicos, civis ou comerciais.
• Função Econômica: Compra e venda, permuta, doação, locação de serviços e depósito.

CONTRATO DE COMPRA E VENDA

Finalidade: transmitir o domínio de um objeto mediante pagamento de um preço. Elementos: consentimento, coisa e preço. É um contrato consensual, causal, bilateral e oneroso.

Obrigações do Vendedor: Pagar despesas de escritura, manter a coisa, entregá-la no prazo e garantir contra evicção e vícios ocultos.

Obrigações do Comprador: Pagar o preço, receber a coisa, pagar despesas necessárias e taxas de transferência.

VENDA COM PACTO DE RETROVENDA

Ocorre quando o vendedor reserva o direito de reaver a coisa vendida. Tem prazo de 4 anos, podendo chegar a 10 anos. O vendedor deve reembolsar o comprador pelas despesas legítimas e benfeitorias de boa-fé.