Promessa de Fato de Terceiro, Vícios e Extinção Contratual

Promessa de Fato de Terceiros

1. Conceito

Trata-se de um negócio jurídico em que o promitente se obriga, dentro da relação contratual, pela execução de uma obrigação imputada a um terceiro estranho à relação contratual.

2. Responsabilidade do Promitente (Art. 439 CC)

Em princípio, a responsabilidade pelo descumprimento da obrigação de terceiro será do promitente.

3. Exclusão da Responsabilidade (Art. 440 CC)

Não haverá responsabilidade para o promitente se a pessoa que ficou obrigada a executar a prestação anuir no contrato e posteriormente recusar-se a cumpri-lo.

Vícios Redibitórios

1. Conceito

Os vícios redibitórios são defeitos ocultos que tornam o bem impróprio ao uso a que se destina, podendo ainda diminuir o valor da coisa.

2. Fundamento Jurídico (Art. 441 CC)

• a) Equilíbrio contratual: Nos contratos bilaterais comutativos, as prestações devem ser proporcionais em razão da natureza desses contratos.
• b) Princípio da garantia: Todo alienante deve assegurar ao adquirente, a título oneroso, o uso da coisa para o fim a que se destina.

3. Requisitos para Caracterização (Art. 441 CC)

• a) Contrato comutativo: Em razão da natureza do contrato comutativo, deve haver correspondência entre as prestações das partes. Neste sentido, o vício oculto inviabiliza o negócio, já que afronta o princípio do equilíbrio contratual.
• b) Defeito oculto: Não se caracteriza o vício redibitório quando o defeito é de fácil percepção para a pessoa, de acordo com critérios adotados por alguém de diligência normal.
• c) Defeito anterior: Não responde o alienante pelo defeito superveniente, ou seja, somente responderá pelos vícios anteriores à alienação, ainda que venham a se manifestar posteriormente.
• d) Desconhecimento do adquirente: Se o adquirente conhecer os defeitos, presume-se que ele renunciou à garantia.

4. Direitos do Adquirente

• a) Rejeitar o bem (ação redibitória ou edilícia): O adquirente poderá rejeitar a coisa defeituosa, reavendo o preço pago pelo bem.
• b) Abatimento do preço (Art. 442 CC): O adquirente pode permanecer com o bem, reclamando abatimento do preço, sem acarretar a rescisão do contrato, através de ação estimatória (quanti minoris).
• c) Boa-fé / Má-fé: Se houver boa-fé do alienante, este deverá restituir o valor recebido e as despesas do contrato. Contudo, se houver má-fé, deverá ainda responder por perdas e danos.

5. Perecimento da Coisa (Art. 444 CC)

A coisa perece para o dono. No caso de perecimento total da coisa em poder do adquirente, se este fato ocorreu em virtude do vício oculto, o alienante deverá se responsabilizar, ressarcindo os prejuízos sofridos pelo adquirente.

6. Prazo para Ação Redibitória (Art. 445 CC)

A ação redibitória deverá ser proposta dentro do prazo de 30 dias, contados da efetiva entrega da coisa, se o bem for móvel, e de 1 ano, se tratar de bens imóveis, contado também a partir da data de sua efetiva entrega.

Evicção

1. Conceito

A evicção é a perda de um bem pelo adquirente em razão de uma decisão judicial que atribui a coisa, objeto do contrato, a outra pessoa por causa jurídica preexistente ao contrato.

2. Fundamento Jurídico (Art. 447 CC)

O alienante deverá garantir o direito de propriedade da coisa alienada ao adquirente, resguardando-o contra eventuais pretensões de terceiros.

3. Alteração da Responsabilidade (Art. 448 CC)

A norma referente à evicção confere às partes o direito de modificar a responsabilidade do alienante, reforçando ou diminuindo a garantia, desde que seja expressamente convencionado pelas partes.

Extinção dos Contratos

1. Conceito

Todo contrato é transitório. Como impõe uma obrigação transitória, sua consequência natural será o efeito transitório de sua duração, cuja extinção poderá se dar por inúmeros motivos.

2. Espécies de Extinção

• a) Cumprimento obrigacional: A extinção contratual pode decorrer do cumprimento da obrigação, de forma direta ou indireta.
• b) Inadimplemento:
  • Culposo (Multa): Se o descumprimento ocorrer por fato imputado ao contratante devedor, haverá a rescisão do negócio, podendo-se cobrar a multa contratual.
  • Involuntário: Situações decorrentes de força maior que venham a impedir o cumprimento do contrato não implicarão na cobrança de multa.
• c) Anulação (vício): Os vícios do negócio jurídico, além de outras circunstâncias autorizadas por lei, poderão conduzir à anulação do negócio jurídico.
• d) Resilição:
  • Unilateral (Motivada e Imotivada): A resilição unilateral, que se origina da manifestação de vontade de uma das partes, poderá ser motivada ou imotivada.
  • Bilateral (Distrato): Trata-se do distrato contratual realizado pelo acordo de vontades estabelecido entre os contratantes.