Tipos de Locação no Direito Português

Locação: Conceitos Gerais e Tipos

O Código Civil regulamenta conjuntamente as três formas clássicas de locação:

1. De coisas.
2. De obras.
3. De serviços.

(Arts. 1542 e segs.)

Definições no Código Civil

De acordo com o Código Civil:

Na locação de coisas, uma das partes obriga-se a dar à outra o gozo ou o uso de uma coisa por tempo determinado e preço certo. (Art. 1543)

Na locação de obras ou serviços, uma parte compromete-se a realizar um trabalho ou prestar um serviço para outra, por um preço estabelecido. (Art. 1544)

Partes do Contrato de Locação

1. Locador: Aquele que se compromete a ceder o uso da coisa, executar o trabalho ou prestar o serviço.
2. Arrendatário/Locatário: Aquele que obtém o uso da coisa ou o direito ao trabalho ou serviço e que está obrigado a pagar.

Locação de Coisas

Características

1. Consensual.
2. Bilateral.
3. Comutativo.
4. Oneroso.

Regulamentação

• No Código Civil.
• Na Lei do Arrendamento Urbano (Lei 24-11-1994).
• Na Lei de Locações (Lei de 26/11/2003, que entrou em vigor em Maio de 2004, alterada em parte pela Lei 26/2005, de 30 de Novembro).

Obrigações no Código Civil

O Locador deve:

1. Entregar ao locatário a coisa objeto do contrato.
2. Realizar durante a locação todos os reparos necessários para manter a coisa em estado de servir ao propósito para o qual foi concebida.
3. Manter o locatário no gozo pacífico da coisa locada durante toda a duração do contrato.

(Art. 1554)

O Arrendatário/Locatário deve:

1. Pagar o preço da locação nos termos acordados.
2. Usar a coisa alugada com a diligência de um bom pai de família, para o uso acordado, e na ausência de acordo, aquele que é inferido da natureza da coisa alugada ou que é o costume da terra.
3. Suportar as despesas efetuadas na redação do contrato.

(ART. 1555 CC)

4. Informar o locador, no menor tempo possível, sobre qualquer desvio ou desenvolvimento prejudicial que tenha ocorrido ou que outro esteja abertamente a preparar no imóvel locado, bem como a necessidade de reparos que incumbam ao locador.

(Artigo 1559 CC)

5. Devolver o imóvel, no final da locação, no estado em que o recebeu (art. 1561 CC).

Coisas consumíveis, que são consumidas pelo uso, não podem ser objeto deste contrato.

Causas de Extinção do Contrato

• O decurso do prazo, se a locação foi por um período determinado.
• Renovação Tácita: Se no final do contrato o arrendatário/locatário continuar a desfrutar da coisa arrendada por 15 dias (cfr. art. 1566 CC), o contrato considera-se renovado tacitamente.
• A denúncia (mediante aviso prévio), se o contrato for por tempo indeterminado.

Locação sob a Lei do Arrendamento Urbano (LAU)

A lei atual é de 24 de novembro de 1994.

No entanto, a LAU de 24/12/1964 ainda se aplica a contratos celebrados antes de 9 de maio de 1985.

LAU 1994: Tipos de Locações Incluídas

1. Locações destinadas a habitação.

• É o arrendamento que incide sobre uma fração urbana cujo destino principal é satisfazer a necessidade permanente de habitação do arrendatário. (Ver art. 7)

2. Locações para outros usos além da habitação.

• São todas as outras que incidem sobre um edifício: por exemplo, de temporada ou para a realização de atividades comerciais, artesanais, industriais, profissionais, recreativas, culturais ou educacionais.

As locações de atividade comercial ou industrial estão sujeitas ao CC.

Normas Específicas (LAU 1994)

• Obrigação de prestar caução e formalização do contrato: Arts. 36 e 37 da LAU.

No contrato de arrendamento para uma utilização diferente da habitação, as regras são dispositivas. (Arts. 29-35)

Regras para Locação de Habitação (LAU)

As regras para locação de habitação sob a LAU são, em grande parte, de cumprimento obrigatório.

1. Duração do contrato: Arts. 9 a 16 da LAU. A duração mínima de um contrato de arrendamento para habitação é de cinco anos. Se for acordado um período mais curto, o arrendatário tem o direito de prorrogar o contrato até atingir cinco anos. Após cinco anos, pode ser novamente prorrogado por acordo tácito.
2. O pagamento da renda será mensal e pode ser atualizado anualmente de acordo com o Índice de Preços ao Consumidor (IPC). A partir do 6.º ano, a atualização segue o que foi acordado ou, na falta de acordo, o IPC (Art. 18 da LAU).
3. O senhorio é obrigado a fazer os reparos necessários na casa. (Art. 21)
4. O arrendatário é obrigado a suportar (tolerar) os reparos necessários e as obras de melhoria realizadas pelo senhorio. (Art. 22)
5. O arrendatário não deve realizar obras que alterem a configuração da casa ou dos seus acessórios sem o consentimento do senhorio. (Art. 23)
6. O arrendatário tem direito de preferência na compra se a casa for vendida. (Art. 25)
7. O arrendatário tem direito à cessão da posição contratual ou sublocação de parte da casa, se o senhorio der permissão. (Art. 8)
8. Em caso de morte do arrendatário, certos familiares podem sub-rogar-se na posição contratual (Art. 16).

Direitos e Obrigações das Partes (Habitação)

Artigos 21 a 25 da LAU.

Regras para Locações para Outros Usos (LAU)

• Aplicam-se, com adaptações, os direitos e obrigações previstos nos pontos 3 a 6 para locações de habitação. (Arts. 30-31)
• O arrendatário poderá ceder ou sublocar, sem a permissão do senhorio, se exercer uma atividade empresarial ou profissional no imóvel. O senhorio poderá ter direito a um aumento da renda. (Artigo 32)
• O herdeiro ou legatário podem sub-rogar-se na posição do arrendatário em caso de morte, se a atividade empresarial ou profissional continuar. (Art. 33)
• O arrendatário terá direito a uma compensação por clientela se o contrato não for renovado, após cinco anos, e certas condições forem cumpridas. (Art. 34)

Locação de Coisas no Âmbito do Arrendamento Rústico

A Lei n.º 26/2003, de 26/11, entrou em vigor em 27/05/2004.

Artigo 1. Conceito:

1. São considerados arrendamentos rústicos os contratos através dos quais, temporariamente, se cedem uma ou mais explorações agrícolas, pecuárias ou florestais, ou partes delas, para uso agrícola, pecuário ou florestal, em troca de um preço ou renda.
2. Estes contratos regem-se pelo expressamente acordado pelas partes, desde que não se oponha a esta lei. Subsidiariamente, serão regulamentados pelo Código Civil e, na falta deste, pelos usos e costumes aplicáveis.
3. Consideram-se também arrendamentos rústicos os de explorações pecuárias e florestais, aplicando-se as disposições desta Lei que sejam compatíveis com a sua natureza e sempre que as partes não tenham expressamente acordado em contrário.

Artigo 2. Arrendamento de Empresa (Leasing Operacional)

Entende-se por arrendamento de empresa (ou "leasing operacional"), se estabelecido antes ou na celebração do contrato, aquele que abrange a exploração nos seus elementos essenciais, considerado como uma unidade orgânica, desde que as partes registem expressamente o acompanhamento do inventário correspondente.