Usucapião: Prazos, Interrupção e Registro Imobiliário

Cálculo do Prazo de Usucapião: Posse do Antecessor

Conforme o Artigo 1960.º do Código Civil (CC):

• 1. O possuidor atual pode juntar ao seu tempo de posse o do seu antecessor (accessio possessionis).
• 2. Presume-se que o possuidor atual, que o foi em momento anterior, possuiu durante o tempo intermédio.
• 3. O dia inicial do cômputo do prazo é contado por inteiro, mas o último dia deve ser cumprido integralmente (até às 24 horas do dia correspondente ao início da contagem).

Quanto à união de posses (accessio possessionis), o Projeto do Código Civil de 1851 exigia boa-fé em ambas as posses. O Código Civil atual, ao não especificar, levanta interpretações:

• A) A regra permanece a mesma: só se podem juntar posses de boa-fé.
• B) Podem unir-se posses de boa-fé e de má-fé. Esta opção tem duas alternativas:
  • B1) Para a usucapião ordinária, toda a posse deve ser de boa-fé. A união de posse de boa-fé com posse de má-fé do antecessor serviria apenas para a usucapião extraordinária. Isto pode ser vantajoso ou não para o possuidor de boa-fé. Por exemplo, se o antecessor, de má-fé, possuiu um bem móvel por apenas um ano, o sucessor de boa-fé teria de possuir por cinco anos (em vez de três para usucapião ordinária de móveis). Contudo, a união seria interessante se o antecessor de má-fé possuísse por quatro anos (o sucessor de boa-fé necessitaria de apenas mais dois anos para a extraordinária, em vez de três para a ordinária).
  • B2) Alguns autores propõem aplicar uma regra proporcional, similar à prevista no Artigo 1958.º, n.º 2 do CC para a usucapião de imóveis entre presentes ou ausentes. Assim, para bens móveis, cada 2 anos de posse de má-fé contariam como 1 de boa-fé, permitindo completar o prazo da usucapião ordinária (ex: 6 anos de má-fé equivaleriam a 3 de boa-fé). Para imóveis, 3 anos de má-fé equivaleriam a 1 de boa-fé entre presentes, ou 0,5 ano de boa-fé entre ausentes (ex: 30 anos de má-fé equivaleriam a 10 de boa-fé entre presentes, ou 5 de boa-fé entre ausentes). Esta solução é a mais controversa.

Interrupção da Usucapião: Causas e Requisitos

Nos termos do Artigo 1943.º do CC, a posse é interrompida, para efeitos de usucapião, por causas naturais ou civis.

• Interrupção Natural: A posse é interrompida quando, por qualquer motivo, cessa por mais de um ano (Artigo 1944.º do CC).
• Reconhecimento do Direito do Proprietário: Qualquer reconhecimento expresso ou tácito que o possuidor faça do direito do proprietário também interrompe a usucapião (Artigo 1948.º do CC). Embora o CC não especifique se é interrupção natural ou civil, trata-se de um ato pelo qual a posse deixa de ser exercida em nome próprio, tornando-se inadequada para usucapir.
• Interrupção Civil: Assume duas formas:
  • 1. Citação Judicial: A citação do possuidor em virtude de uma ação movida pelo proprietário anterior ou pelo titular do direito que se pretende usucapir (seja uma ação de tutela possessória sumária ou uma ação real). Isto ocorre mesmo que a citação seja efetuada por juiz territorial ou hierarquicamente incompetente, a menos que a citação seja nula por vício de forma, o autor deixe a instância caducar, desista do pedido ou o réu (possuidor) seja absolvido da demanda (Artigos 1945.º e 1946.º do CC).
  • 2. Ato de Conciliação: O pedido de conciliação, se admissível, também interrompe a posse, desde que, no prazo de dois meses após a conclusão da conciliação sem acordo (ou no prazo fixado pelo juiz para a sua realização, caso o ato não ocorra por ausência do possuidor), seja apresentada em juízo uma ação sobre a posse ou propriedade da coisa (Artigo 1947.º do CC).

Recomenda-se recorrer à conciliação quando o prazo da usucapião está próximo de se completar. A "citação" parece referir-se ao ato de notificação da petição inicial ao réu, e não à mera apresentação da petição. Assim, atrasos processuais podem levar à consumação do prazo. Contudo, o Artigo 479.º do Código de Processo Civil de 1881 (vigente até à aprovação do Projeto de Lei de Jurisdição Voluntária) clarifica que, se a ação for intentada no prazo de dois meses após o ato de conciliação, a interrupção da usucapião retroage à data do pedido de conciliação (e não à data da conciliação, da apresentação da petição ou da citação).

Efeitos da Usucapião

• 1. Aquisição retroativa do direito usucapido (desde o início da posse, segundo a jurisprudência).
• 2. Extinção correlativa do direito do titular anterior (Artigos 1962.º e 1963.º do CC).
• 3. Deve ser invocada por quem dela pretende beneficiar (não pode ser conhecida oficiosamente pelo tribunal).
• 4. A usucapião consumada pode ser renunciada por quem tem capacidade para alienar o direito usucapido. Tal renúncia pode ser expressa ou tácita (ex: o possuidor começa a pagar renda pelo uso do bem cuja propriedade usucapiu). Contudo, não se pode renunciar antecipadamente ao direito de usucapir (Artigo 1935.º do CC).
• 5. Em caso de renúncia à usucapião consumada, o direito adquirido por usucapião extingue-se. A coisa não se torna propriedade da administração pública nem res nullius (coisa sem dono), se móvel, mas restaura-se o direito do proprietário anterior.
• 6. Os credores e qualquer outra pessoa interessada em fazer valer a usucapião podem invocá-la, não obstante a renúncia expressa ou tácita do devedor ou proprietário (Artigo 1935.º, n.º 3 do CC, por analogia ou interpretação extensiva, embora o texto original se refira à prescrição em geral).

Usucapião de Servidões: Contínuas, Aparentes e Outras

De acordo com o Artigo 537.º do CC, as servidões contínuas e aparentes adquirem-se por título ou por usucapião de 20 anos. Por sua vez, o Artigo 539.º do CC indica que as servidões não contínuas ou não aparentes só podem ser adquiridas por título. Este título, nos termos do Artigo 540.º do mesmo diploma, só pode ser suprido por documento escrito de reconhecimento do proprietário do prédio serviente ou por sentença judicial transitada em julgado.

A questão controversa é se a usucapião de 20 anos (referida no Art. 537.º) e a exceção para servidões não contínuas ou não aparentes (Art. 539.º) se aplicam apenas à usucapião extraordinária de direitos reais, ou se, no caso destas servidões, existe apenas uma forma de usucapião (a de 20 anos), que excluiria as servidões não contínuas (por não serem passíveis de posse ininterrupta) e as não aparentes (por não serem suscetíveis de posse pública).

O facto de o Artigo 1959.º do CC (que regula a usucapião extraordinária) estabelecer uma exceção para as servidões descontínuas ou não aparentes, que não é mencionada no Artigo 1957.º do CC (que regula a usucapião ordinária), aliado ao facto de a usucapião ordinária requerer justo título, leva à conclusão de que a exceção do Artigo 539.º do CC se refere apenas à usucapião extraordinária. Consequentemente, o Artigo 537.º do CC imporia um prazo de 20 anos apenas para essa modalidade de usucapião (e não para a ordinária, que também poderia abranger servidões descontínuas ou não aparentes, com prazos de 10 ou 20 anos, conforme o Artigo 1957.º do CC). No entanto, a questão permanece duvidosa.

Quanto ao dia inicial da contagem do prazo, o Artigo 538.º do CC estabelece que, para as servidões positivas, é o dia em que o proprietário do prédio dominante começou a exercer a servidão; para as negativas, é o dia em que o proprietário do prédio serviente foi formalmente proibido de praticar o ato que seria lícito sem a servidão.

TEMA 6: Registro de Imóveis (Registo Predial)

Meios Gerais de Inscrição (Matrícula) na Lei Hipotecária

Os meios gerais de inscrição (matrícula inicial de um prédio no registo) são os enumerados no Artigo 199.º da Lei Hipotecária (LH):

• 1. Processo de Domínio (expediente de dominio): Perante o juiz de primeira instância do lugar onde o imóvel se situa, em conformidade com o Artigo 201.º da LH.
• 2. Títulos Públicos de Aquisição:
  • a) Outorgados por quem demonstre ter adquirido o direito em data anterior à dos referidos títulos (Artigos 205.º da LH e 298.º do Regulamento Hipotecário - RH).
  • b) Complementados por auto de notoriedade, se não existir tal comprovação fidedigna (Artigo 203.º da LH).
• 3. Certidão Administrativa: Emitida pelo funcionário público ou por instituições da Igreja Católica responsáveis pela administração dos bens pertencentes a essas entidades, desde que se comprove a falta de título escrito de domínio e se declare o título de aquisição ou a forma como foram adquiridos.

(De acordo com a Lei 13/1996, de Medidas Fiscais, Administrativas e da Ordem Social, estes títulos devem ser acompanhados de certificação cadastral descritiva e gráfica dos prédios a inscrever).

A LH suspende os efeitos erga omnes (contra terceiros) das inscrições feitas por certidão administrativa ou por títulos públicos de aquisição por um período de dois anos a contar da data das inscrições.

Objeto da Inscrição: Direitos e Requisitos Formais

Como regra geral, de acordo com a LH e o CC, os direitos registáveis são os direitos de propriedade (domínio) e outros direitos reais sobre imóveis.

Nos termos dos Artigos 98.º da LH e 9.º do RH, os direitos pessoais ou de crédito não têm natureza de ónus real e, portanto, não só estão excluídos da inscrição (mesmo que relativos a imóveis), como também, se tiverem sido registados por engano, "será ordenado o seu cancelamento a pedido da parte interessada".

Dado que a lei especial prevalece sobre a geral, é possível que uma norma específica preveja a possibilidade de registar situações jurídicas imobiliárias que não configurem direitos reais. Contudo, não parece possível interpretar estas normas especiais de forma extensiva (exemplos: Artigo 2.º, n.º 5 da LH, que prevê o registo do contrato de arrendamento de bens imóveis, ou o Artigo 8.º, n.º 4 da LH, que prevê o registo dos estatutos do regime de propriedade horizontal).

Quanto à forma exigida para o registo, nos termos do Artigo 3.º da LH, os títulos que contêm direitos registáveis devem consistir em:

• Escritura pública.
• Sentença judicial.
• Documento emitido pela autoridade judicial ou pelo Governo ou seus agentes (o que implica a administração pública em geral), na forma prescrita pelos regulamentos.

TEMA 7: Efeitos do Registro (Registo Predial)

Meios de Publicidade Registral e Discrepâncias

Conforme o Artigo 222.º da LH, os meios de publicidade registral são:

• Consulta direta dos livros registrais: Excecional, segundo a doutrina da DGRN (Direção-Geral dos Registos e do Notariado), e convertida em consulta do conteúdo dos assentos através dos outros meios abaixo, conforme o Artigo 332.º, n.º 4 do RH.
• Certidão: Documento com valor probatório pleno.
• Nota Informativa Simples: Com valor meramente informativo.

Desde a Lei 24/2005, de 18 de novembro, o conservador (registrador) é responsável por danos em caso de erro ou omissão na emissão de notas informativas simples. Esta responsabilidade coincide com a existente para discrepâncias entre a informação fornecida pela certidão e o conteúdo dos assentos do Registo (LH).

Em ambos os casos (certidão ou nota informativa simples), prevalece o conteúdo real dos assentos registrais em caso de desacordo com a informação fornecida (LH).