Ação de Despejo Cumulada com Cobrança de Aluguéis

Exmo. Sr. Dr. Juiz de Direito da X Vara Cível Do Foro Regional de Pinheiros da Comarca de São Paulo - SP

Urgente: Requer a concessão de liminar.

Vicente Mais ou Menos de Souza, brasileiro, solteiro, profissional liberal, portador da carteira de identidade xxx, residente na rua xxx, CEP: xxx, São Paulo, SP, vem, por seus procuradores (doc. 1), respeitosamente, perante Vossa Excelência, aforar, em face de Amim Amou Amado, brasileiro, solteiro, contador, portador da carteira de identidade xxx, residente na rua xxx, CEP: xxx, São Paulo, SP, a presente Ação de Despejo Cumulada com Cobrança de Valores Inadimplidos, o que faz com fulcro nos arts. 5, 9, III e 59, § 1º, IX, da Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991, e pelas razões de fato e de direito que, a seguir, articuladamente, passa a aduzir.

I – Dos Fatos

O autor celebrou com o réu, em abril de 2018, contrato de locação de imóvel não residencial, localizado este na Rua Jericó, 82 - Vila Madalena, São Paulo – SP, pelo prazo de 24 meses e aluguel mensal de R$ 3.000,00 (três mil reais), além de R$ 300,00 (trezentos reais) mensais devidos dos encargos de pagamento do IPTU (doc. 2).

Ocorre que, depois de adimplir por algum tempo, Amim deixou de pagar o aluguel contratado nos últimos 2 meses, incidindo nas hipóteses previstas no art. 9º, III, e art. 62, da Lei 8.245/91.

Apesar dos esforços do autor, restou a propositura da presente ação para que ocorra a desocupação e o pagamento devido pelo locatário referente aos meses de inadimplemento da obrigação, cumulado no valor de R$7.489,62 (sete mil quatrocentos e oitenta e nove reais e sessenta e dois centavos), conforme discriminado na planilha incluída abaixo, inclusive com possibilidade de obtenção de liminar para desocupação em quinze dias (art. 59, § 1º, IX, da Lei 8.245/1991).

Atualização de dívida de aluguel

Atualização de dívida de aluguel para 03 de Abril de 2019:

Índice de atualização: IGP-M - Índ. Geral de Preços do Mercado . . (01-06-1989 a 30-04-2019)
Multa: 10,00%
Taxa de juros: 1,000% ao mês simples, pro-rata die

Valor atualizado da dívida: R$7.489,62

Memória de Cálculo:

Parcelas de aluguel em atraso:

Com vencimento em 05 de Fevereiro de 2019
Valor histórico: R$3.300,00
Valor atualizado pelo índice IGP-M para 03 de Abril de 2019 (2,1511%): R$3.370,99
Valor com multa de 10,0000%: R$3.708,08
Valor com juros até 03 de Abril de 2019 (1,92380%): R$3.779,42

Com vencimento em 05 de Março de 2019
Valor histórico: R$3.300,00
Valor atualizado pelo índice IGP-M para 03 de Abril de 2019 (1,2600%): R$3.341,58
Valor com multa de 10,0000%: R$3.675,74
Valor com juros até 03 de Abril de 2019 (0,93760%): R$3.710,20

Total das parcelas = 3.779,42 + 3.710,20 = 7.489,62

Observações sobre a atualização:
IGP-M é um índice divulgado na forma de percentual mensal. A variação entre duas datas é calculada pelo acúmulo dos valores no período.

Os valores do índice utilizados neste cálculo foram:
Fevereiro-2019 = 0,88%; Março-2019 = 1,26%.

II – Do Direito

Primeiramente, deve-se ressaltar que, diante da quebra do vínculo contratual existente, firmado na forma escrita e com a presença de duas testemunhas (doc. 2), frisa-se a pertinência da ação em questão, tendo em vista ser essa a medida processual cabível indicada no artigo 5º da Lei nº 8.245/91 (“Lei de locação”), para desfazimento da locação, in verbis:

“Art. 5º. Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo.”.

Além disso, o Locatário, pelo fato de estar há 2 meses inadimplente quanto ao pagamento de seus alugueres, encontra-se em uma situação de completa desconformidade com sua obrigação de pagamento pontual dos alugueres, conforme o artigo 23, inciso I, do mesmo diploma legal supracitado:

“Art. 23. O locatário é obrigado a:

I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;”

Ademais, tendo em vista a situação acima descrita, resta claro que a medida que deve ser empregada com vistas a evitar a propagação dos prejuízos já observados é o despejo. Porém, é facultada, a cumulação dessa demanda, com o pedido de cobrança de alugueres, de modo a satisfazer o débito já consolidado pelo locatário em face do locador, o que perfaz um montante de R$7.489,62 (sete mil quatrocentos e oitenta e nove reais e sessenta e dois centavos), conforme planilha incluída acima, correspondente aos 2 meses de atraso. Fato que encontra respaldo legal nos artigos 9º, inciso III e 62, inciso I, da Lei de locação, in verbis:

“Art. 9º. A locação também poderá ser desfeita:

(...) III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;”.

“Art. 62.  Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte:

I – o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentado, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito;”.

III – Do Pedido de Tutela Provisória de Urgência

Restando clara a procedência desta ação, estaremos diante da hipótese de desocupação antecipada do imóvel, pois, conforme o disposto no artigo 59, § 1º, IX, da Lei 8.245/1991, há a possibilidade de obtenção de liminar para desocupação em quinze dias, tendo em vista não haver garantia ao contrato de locação (doc. 2).

Art. 59. Com as modificações constantes deste capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário.

§ 1º Conceder - se - á liminar para desocupação em quinze dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a três meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

IX – a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.

Dessa forma, nos termos do art. 59, § 1º, IX, da Lei 8.245/1991, requer-se a concessão de desocupação liminar, no prazo de quinze dias, tendo em vista que a presente locação é desprovida de qualquer das garantias previstas no art. 37, da Lei 8.245/1991, devendo o aviso constar da citação inicial, permanecendo uma via do mandado com o Sr. Oficial de Justiça, que deverá cumpri-lo no caso de ausência de purgação da mora no prazo de quinze dias, com a expedição de mandado de despejo com as cláusulas de arrombamento e requisição de força, se necessária, e remoção dos bens para depositário, caso o réu não os queira retirar.

Além disso, compromete-se o Autor a prestar a caução no valor de R$ 9.000,00 (nove mil reais) assim que a tutela provisória for concedida, conforme descrito no art. 59, §1º colacionado acima.

IV – Citação e Pedidos

Isto posto, requer o autor:

1. Seja o réu citado por carta, conforme art. 246 e 247 do Código de Processo Civil, para que, no prazo da lei, ofereça a defesa que tiver, sob pena de aplicar-lhe os efeitos da revelia;
2. O pagamento da mora, na forma prevista no artigo 62 da Lei 8.245/1991, mediante depósito judicial atualizado do débito discriminado na planilha (doc 2), inclusive prestações vincendas do aluguel e IPTU, pagamento da multa de rescisão adiantada do contrato, além do pagamento das custas e honorários de advocatícios
3. Ciência aos fiadores Sr. (...) e Sra. (...), domiciliados na (...), para que não aleguem desconhecimento desta demanda;
4. Nos termos do art. 59, § 1º, IX, da Lei 8.245/1991, a concessão de desocupação liminar, no prazo de quinze dias, com a posterior juntada do depósito da caução no valor de R$ 9.000,00 (nove mil reais).
5. Por fim, requer, ainda, digne-se Vossa Excelência julgar, ao final, procedente a ação, declarando extinta a relação ex locato, decretando ou confirmando o despejo, com a condenação da ré no pagamento dos aluguéis inadimplidos, até o momento da desocupação, além de custas processuais e honorários de advogado.

V - Audiência de Conciliação

Tendo em vista a natureza do direito e demonstrando espírito conciliador, a par das inúmeras tentativas de resolver amigavelmente a questão, o autor desde já, nos termos do art. 334 do Código de Processo Civil, manifesta interesse em autocomposição, aguardando a designação de audiência de conciliação.

VI – Provas

Protesta por provar o alegado através de todos os meios de prova em direito admitidos, especialmente por documentos, oitiva de testemunhas oportunamente arroladas, além do depoimento pessoal da ré, o que desde já se requer, sob pena de confissão.

VII – Valor da Causa

Atribui-se à causa o valor de R$ 36.000,00 (trinta e seis mil reais), conforme planilha de débitos anexa (doc 2), art 62, I, da Lei 8.245/91.

Termos em que,

Pede deferimento.

(Local e data)

Advogado

OAB nº