Ação de Despejo por Falta de Pagamento c/c Cobrança de Aluguéis

EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA __ VARA CÍVEL DA COMARCA DE CAMPINAS/SP

“A”, brasileiro, casado, vendedor, portador da cédula de identidade nº xxxxxxxx e inscrito sob o CPF nº xxxxxxxxx, endereço eletrônico: [email protected], residente e domiciliado na Rua dos Carneiros, nº 25, Bairro da Fazenda, Campinas – SP, por seus advogados que abaixo assinam, com endereço profissional à Rua do Monte, nº 455, Bairro do Lago, vem, respeitosamente, à presença de Vossa Excelência propor a presente AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO C/C COBRANÇA DE ALUGUÉIS, em face de:

• “B”, brasileiro, casado, vendedor, portador da cédula de identidade nº xxxxxxxx e inscrito sob o CPF nº xxxxxxxxx, endereço eletrônico: [email protected], residente e domiciliado na Rua Roma, nº 1121, Centro, Campinas – SP;
• “C”, brasileiro, casado, vendedor, portador da cédula de identidade nº xxxxxxxx e inscrito sob o CPF nº xxxxxxxxx, endereço eletrônico: [email protected], residente e domiciliado na Rua Milão, nº 111, Centro, Campinas – SP.

I) DOS FATOS

“A”, proprietário de um imóvel residencial, localizado na Rua Roma, nº 1121, Centro, Campinas – SP, firmou contrato de locação imobiliária pelo prazo de 24 (vinte e quatro) meses com “B”, com valor mensal de R$ 2.000,00 (dois mil reais).

Com o intuito de garantir a adimplência dos aluguéis, “B” requisitou que “C” fosse seu fiador, sendo certo que este garantiria a obrigação de pagar adquirida por “B” no momento da celebração do contrato. O pedido de “B” foi prontamente aceito conforme assinatura de “C” no campo “fiador”, presente no contrato (doc.x).

Ocorre que, após a assinatura do contrato e a realização do negócio jurídico perfeito, até a presente data não houve o adimplemento de nenhum aluguel sequer, ou seja, até a presente data da propositura desta ação há o atraso no pagamento, que já contabiliza 3 (três) meses.

Verifica-se, portanto, que houve o descumprimento da obrigação, motivo pelo qual, o Locador se encontra em situação de extremo desespero e desamparo, pois a renda oriunda dos aluguéis serve justamente para complementar seus vencimentos baixíssimos.

Neste sentido, a responsabilidade de “C”, com anuência de sua esposa, é solidária, ou seja, é responsável solidariamente pelo pagamento do valor de R$ 6.000,00 (seis mil reais), referente aos atrasos, mais juros e correção monetária, sendo assim, é legítima sua participação no polo passivo da presente demanda.

Após a tentativa de recuperação do imóvel amigavelmente restar infrutífera, não restou alternativa ao autor senão recorrer ao Poder Judiciário para que, desta forma, possa obter o resguardo de seus direitos.

II) DO DIREITO

DAS OBRIGAÇÕES DO LOCATÁRIO E DA RESCISÃO CONTRATUAL

Ao firmar o contrato de aluguel, o Locatário se obrigou, dentre outras, a adimplir o valor de R$ 2.000,00 (dois mil reais), no sexto dia útil de cada mês, entretanto, encontra-se em atraso há 3 (três) meses.

Sendo assim, não está cumprindo com o que fora anteriormente firmado no âmbito contratual, muito menos no que tange à legalidade, conforme o art. 9º da Lei de Locações, dando causa, portanto, ao desfazimento da locação.

O artigo 9º, III da Lei 8.245/91 aponta que a locação poderá ser desfeita em decorrência da falta de pagamento de aluguel, vejamos:

Art. 9º A locação também poderá ser desfeita:

[...]

III - em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;

Por sua vez, a cláusula 9ª do contrato diz que:

“O atraso no pagamento de 3 meses de aluguel rescinde o contrato e autoriza o despejo, e sujeita o locatário a correção monetária, juros, multa de 10%, e honorários de 15% sobre os aluguéis em atraso”.

DO DESPEJO

É claro e evidente a necessidade da expedição do mandado de despejo, visto que os atrasos até a presente demanda já acumulam 3 (três) meses, dificultando o sustento próprio do Locador e de sua família, havendo a necessidade, portanto, de reaver o imóvel.

Nesse mesmo sentido, a lei especial 8.245/91 que regula as locações de imóveis, deixa claro em seu art. 5º que a ação para reaver o imóvel é a de despejo:

“Art. 5º: Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo”.

DA RESPONSABILIDADE DO FIADOR

O fiador do locatário responde pelos débitos do mesmo com o aluguel do imóvel, desta forma, não pode ser excluída sua responsabilidade solidária perante a lide, em adimplir a dívida do locatário, uma vez que este não a fez.

O contrato de fiança previsto no Código Civil Brasileiro prevê em seu artigo 818 as características do contrato de fiança; e ainda o art. 41 da Lei do Inquilinato deixa claro que quando houver fiança locatícia, esta abrangerá todas as obrigações do locatário:

• Art. 818. Pelo contrato de fiança, uma pessoa garante satisfazer ao credor uma obrigação assumida pelo devedor, caso este não a cumpra. (Código Civil)
• Art. 41. O seguro de fiança locatícia abrangerá a totalidade das obrigações do locatário. (Lei do Inquilinato)

Desta forma, faz-se caracterizado pelo próprio Código e pela Jurisprudência que o fiador é responsável solidariamente e parte legítima passiva na ação de cobrança dos aluguéis atrasados.

DA CUMULAÇÃO DE PEDIDOS E DO LITISCONSÓRCIO

Em 2009, com a edição de lei que alterou alguns dispositivos da Lei de Locações, houve alteração e consolidação de entendimentos jurisprudenciais. Como por exemplo, a alteração no art. 62, caput e inciso I, que passaram a ter a seguinte redação:

Art. 62: Nas ações de despejo fundadas na falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, de aluguel provisório, de diferenças de aluguéis, ou somente de quaisquer dos acessórios da locação, observar-se-á o seguinte: (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

I – o pedido de rescisão da locação poderá ser cumulado com o pedido de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação; nesta hipótese, citar-se-á o locatário para responder ao pedido de rescisão e o locatário e os fiadores para responderem ao pedido de cobrança, devendo ser apresentada, com a inicial, cálculo discriminado do valor do débito; (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)

Diante disso, assiste total direito ao autor de ver satisfeito o pagamento dos aluguéis atrasados, juntamente com a desocupação do imóvel.

III) DOS PEDIDOS

Diante do exposto, requer:

1. A citação do réu bem como do fiador para que respondam aos termos da presente ação, apresentando a defesa no prazo legal, sob pena de revelia e seus efeitos, sendo considerados verdadeiros os fatos alegados pelo autor;
2. Seja julgado procedente o pedido, decretando o despejo do réu, determinando-se a expedição do respectivo mandado judicial e, ainda, condenando-o ao pagamento dos aluguéis atrasados e corrigidos, acrescidos de juros de mora, custas, despesas processuais e honorários advocatícios.
3. Tendo em vista a aplicabilidade subsidiária do procedimento comum, conforme parágrafo único do artigo 318 do CPC, além de ter demonstrado sempre a iniciativa de resolução do conflito, o autor desde já, conforme art. 334 do Código de Processo Civil, manifesta interesse em audiência de composição.

Desta forma, REQUER provar o alegado por todos os meios de prova em direito admitidos, em especial o depoimento pessoal dos réus, sob pena de confissão, prova testemunhal e documental, cujos rois seguem anexos, demais provas que se fizerem necessários à efetivação da justiça.

Dá-se à causa o valor de R$ 24.000,00 (vinte e quatro mil reais), conforme art. 58, III, da Lei de Locação Urbana.

Nestes termos,

Pede deferimento.

Campinas – SP, 11 de setembro de 2018.

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Tainá Prates
OAB/SP: 326.325

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César de Freitas Brandão Pirajá
OAB/SP: 321.658