Análise Jurídica de Negócios Imobiliários e Contratos

Aníbal vendeu a Belinda, observada a forma legalmente exigida, a sua moradia, pelo preço de 100.000 euros, de imediato registada.

1- Imagine que o preço efetivamente pago foi de 300.000 euros. 2 anos e 2 meses volvidos, Joana - representando Belinda e usando artifícios que iludiram Clotilde na compra do imóvel (em especial, afirmando a inexistência de humidade no prédio, o que tinha sido ocultado por efeito de pintura recente) - alienou aquela a referida moradia. Diga se é possível (e, em caso afirmativo, em que termos) invalidar o negócio.

2- Suponha agora que o negócio realizado tinha como único propósito a fuga de Aníbal ao Fisco. Belinda, 14 meses volvidos (e sem o conhecimento de Aníbal), registou, de pronto, a aquisição.

Ulisses, credor de Aníbal, 25 meses após a venda fictícia, instaura uma ação de nulidade dos negócios em causa e regista. Terá sucesso?

Arnaldo, dono de um vasto património, foi contratado pela empresa X para trabalhar na China entre 1 de fevereiro de 2013 e 1 de fevereiro de 2017. Antes de partir, realizou contrato de doação com Bruno, tendo por objeto os seus apartamentos Y e W, situados em Braga. O apartamento W encontrava-se arrendado a Carlos. Do contrato de doação constavam as seguintes cláusulas:

I- Bruno fica obrigado a devolver o apartamento W a Arnaldo quando este, após cessação do contrato de trabalho com X, voltar da China.

II- Durante a estadia de Arnaldo na China, Bruno fica obrigado a administrar a quinta K (de Arnaldo) situada em Famalicão.

III- Arnaldo tem direito de resolver a doação de Y se não houver cuidadosa administração da quinta K.

A 2 de fevereiro de 2017 Arnaldo regressa. Sabendo que em 30 de abril de 2016, Bruno vendera a Daniel o apartamento W e que, durante todo o tempo, administrara ruinosamente a quinta K, Arnaldo pretende saber:

1- A quem pertence o apartamento W e o montante das rendas?

2- A quem pertence o apartamento Y?

Em janeiro de 2012, Aníbal vendeu a Belchior uma fração autónoma. O negócio foi fictício, tendo em conta que Aníbal (legitimamente representado no ato por Gualter, que nada sabia quanto às razões de Aníbal) pretendia fugir com o seu património a credores.

Belchior, entretanto, vendeu em fevereiro de 2014 o prédio em causa a Carlota, a qual, sabendo que algo de estranho se passaria, ainda assim concluiu o negócio e registou a aquisição.

Atualmente, Carlota alega ser proprietária do imóvel quando:

I- Aníbal veio invocar a nulidade do ato praticado.

II- Diana, credora de Aníbal, veio noutra ação em 2015 invocar a nulidade em causa.

1- Fundamentos da defesa de Carlota.

Ao representante de má-fé não aproveita a boa-fé do representado (art. 259º/2). O negócio simulado é nulo, sendo que a venda subsequente também é nula, pois ninguém pode transmitir direitos que não tem (princípio *nemo plus juris*, art. 240º/2). Aníbal, simulador, não pode arguir a nulidade do ato perante terceiro de boa-fé, Carlota (art. 243º). Diana pode invocar a nulidade (art. 286º), sendo que Carlota não tem sucesso na defesa, por via do não preenchimento de todos os pressupostos do art. 291º, já que não se encontra de boa-fé para o efeito do mesmo.

2- Suponha que Gualter só tinha poderes representativos para arrendar o imóvel. Tendo vendido, com toda a probabilidade de Aníbal concordar, diga o que sucederia se entretanto Dinis tivesse adquirido o prédio a Belchior e se Aníbal pretendesse impugnar o ato em causa.

R: Trata-se de uma representação sem poderes (Gualter excedeu os seus poderes), portanto o ato (venda a Belchior) é ineficaz (art. 268º/1). A venda sucessiva é também ineficaz, não podendo Dinis socorrer-se do regime do art. 291º, pois a norma não prevê uma situação de ineficácia. Dinis não pode ser protegido.

João, pretendendo comprar a casa de férias de Ivo e ciente de que de outro modo nunca conseguiria os seus intentos, convence-o, mediante a apresentação de docs. falsos, que a casa está numa zona que ficará submersa pela barragem.

O negócio foi formalizado por escritura pública em setembro de 2013 e João registou de imediato, só vindo Ivo a saber a verdade meses mais tarde (novembro de 2013).

Entretanto, João vende, por escritura pública, simuladamente a Luísa, encobrindo uma doação.

Em julho de 2014, Luísa arrenda a Miguel.

Em janeiro de 2015, Luísa, convencida que Nuno conhecia o arrendamento a Miguel, vende-lhe por escritura a casa. Nuno, porém, desconhecia do arrendamento.

1- Pode Ivo recuperar a casa?

R: João atuou com dolo (art. 253º/1 - explicar); o negócio é anulável (art. 254º/1 - explicar dupla caducidade) e Ivo tem legitimidade para arguir a anulabilidade (art. 287º/1, 1ª parte). Sucede que em novembro de 2013 cessou o vício (erro), pelo que em novembro de 2014 expirou o prazo de arguição da anulabilidade (art. 287º, 2ª parte).

2- Luísa era proprietária da casa no momento em que a arrendou?

O negócio simulado é nulo (art. 240º, n.º 2). Trata-se, porém, de simulação relativa; a validade do negócio dissimulado (doação) não é prejudicada (241º/1). O aproveitamento da forma cumpre-se no número 241º/2. Luísa é a proprietária da casa quando a arrendou.

3- Ao saber do arrendamento a Miguel, Nuno pretende agora invalidar a compra da casa. Pode fazê-lo?

O negócio é anulável (art. 247º, segunda parte; 251º - demonstrar a verificação dos requisitos). Nuno tem legitimidade para arguir a anulabilidade e está dentro do prazo para o fazer (art. 287º/1 - explicar).

Aloísio vendeu a Berta, observada a forma legalmente exigida, a sua moradia, pelo preço de 100.000 euros, de imediato registou.

1- Imagine que o preço efetivamente pago por Berta foi de 200.000 euros. Três anos e meio volvidos, João, representando Berta e usando artifícios que iludiram Clotilde na compra do imóvel (afirmando qualidades que este não tinha), alienou aquela a referida moradia. Diga se é possível (e a quem, em caso afirmativo) invalidar o negócio?

R: Compra e venda de Aloísio a Berta por 100 mil é um negócio simulado (art. 240º/1), logo o valor jurídico do negócio é nulo (art. 240º/2). Trata-se de uma simulação relativa objetiva quanto ao valor. Há um negócio dissimulado (a venda por 200 mil) que é válido (241º/2). Sucede que Berta alienou, através do seu representante João, o imóvel a Clotilde, utilizando dolo (pressupostos art. 253º, eventualmente erro-vício 251º). Sendo na esfera do representante que deve verificar-se o vício da vontade (art. 259º/1), só é possível a Clotilde pedir a anulabilidade do negócio (art. 287º).

2- Sucede agora que Berta (com quem Aloísio mantinha uma relação extraconjugal) entregou a este - perante o notário - o valor em causa, que por sua vez lhe tinha sido entregue previamente por Aloísio (em desconformidade com o disposto no art. 2196º, 1 do CC por remissão do 953º do mesmo diploma). Joana, filha de Aloísio, tomou conhecimento da faculdade descrita 38 meses depois e pretende reagir. O que pode fazer?

Qualificação da simulação: relativa, objetiva, quanto à natureza do negócio (venda/doação).

Valor jurídico do negócio simulado (venda): nulo (art. 240º/2).

Valor jurídico do negócio dissimulado (doação): nulo (art. 953º e art. 2196º/1).

Joana, herdeira legitimária, pode arguir a nulidade; o prazo de 38 meses é irrelevante (art. 242º/2).

3- Suponha, por fim, que o negócio realizado tinha como único propósito a fuga de Aloísio ao Fisco. Berta, 24 meses volvidos (e sem o conhecimento de Aloísio), vendeu o imóvel a Rodrigo (que conhecia que "algo estranho" se passava relativamente à alienação prévia daquele imóvel, mas não quis indagar), que registou de pronto a aquisição.

Ulisses, credor de Aloísio, 30 meses após a venda fictícia, instaura uma ação de nulidade dos negócios e regista. Terá êxito?

Simulação absoluta, seus pressupostos.

Valor jurídico do negócio simulado: nulo (art. 240º/2).

Berta vendeu o imóvel a um terceiro; o negócio é nulo (art. 892º).

Não existe proteção do terceiro emergente do art. 243º, trata-se de um credor.

Não há proteção do terceiro emergente do art. 291º, o terceiro não está de boa-fé, pois desconhecia com culpa (art. 291º/3).

A ação de nulidade instaurada pelo credor de Aloísio tinha sido proposta dentro do prazo de 3 anos (30 meses) sobre a venda fictícia (291º/2).

No passado dia 2 de janeiro, António outorga procuração a Bruno para venda de um quadro de Toscano por preço não inferior a 20.000.

Em 3 de janeiro, em nome de António, Bruno, por email, propõe vender o quadro a Carlos por 25.000.

Dois dias volvidos, Bruno encontra o seu grande amigo Daniel e, em nome de António, propõe vender-lhe o mesmo quadro por 20.000. Daniel disse-lhe que iria pensar alguns dias e que depois lhe daria uma resposta.

A 8 de janeiro, Carlos responde a Bruno por carta, aceitando comprar o quadro, mas por 22.000 euros. A carta só é recebida por Bruno a 10 de janeiro e lida a 12 de janeiro.

No dia 11 de janeiro, Daniel responde, via fax, a Bruno, aceitando comprar o quadro pelos 20.000. Bruno só lê o fax a 12 de janeiro, logo após ter lido a carta de Carlos.

No dia 13 de janeiro, pela manhã, Bruno envia um email a Daniel "fechando" o negócio pelos 20.000.

1- De quem é o quadro neste preciso momento?

No momento em que Bruno recebe a declaração negocial (aceitação) de Daniel (e esta se torna eficaz, nos termos do art. 224º/1), já a sua proposta havia caducado (art. 288º/1, c), dado terem decorrido seis dias da mesma. O contrato, porém, forma-se a 13 de janeiro de manhã (art. 229º/2, parte final). Com Carlos não se formou contrato, dado ter a sua resposta constituindo contraproposta e, enquanto tal, rejeição da proposta de Bruno e nova proposta (art. 233º).

Existe abuso de representação (art. 269º) por parte de Bruno, que todavia não o conheceria (nem teria obrigação). Não se aplica assim o regime do art. 268º, pelo que o negócio é eficaz. O quadro é do Daniel.

2- Se António, ciente de toda a situação, lhe pedisse auxílio jurídico, que conselhos lhe daria no momento?

Não podendo António recuperar o quadro, teria direito a ser indemnizado pelo prejuízo sofrido (não ter vendido o quadro por 22.000) por Bruno não ter exercido o seu (poder) dever de representar de acordo com os ditames da boa-fé (art. 762º/2).

3- Como responderia à primeira pergunta se entre Bruno e Daniel o preço negociado fosse (desde a proposta inicial, 5 de janeiro) 18.000?

Nesse caso, haveria representação sem poderes e o negócio entre Bruno e Daniel seria, enquanto tal, ineficaz em relação a António (art. 268º/1).

Negócio celebrado com Carlos não se formou, uma vez que este, ao aceitar comprar por 22.000, está a rejeitar a venda por 25.000 e a fazer nova proposta (art. 233º).

Sendo o negócio com Daniel ineficaz e não se tendo formado o negócio com Carlos, a propriedade do quadro manter-se-ia na esfera jurídica de António.

4- Como responderia à segunda pergunta se entre Bruno e Daniel o preço negociado fosse (desde a proposta inicial, 5 de janeiro) 18.000?

Poderia aceitar de imediato a contraproposta de Carlos; esta é eficaz até 15 de janeiro (art. 224º/1, c) e 228º/1, c)) e assim poderia vender por 22.000 euros.

Em maio de 2010, Aníbal vendeu a Belchior, observada a forma legalmente exigida, o seu andar/moradia pelo preço de 100.000 euros.

1- Suponha que, na realidade, Aníbal nada queria vender, apenas pretendendo ocultar bens dos seus credores, em especial o Estado.

Entretanto, em abril de 2012, Belchior vendeu a Carlota o imóvel em causa, que registou de imediato a aquisição. Carlota tomou conhecimento em finais de 2012 da realidade negocial inicial.

Aníbal, apercebendo-se mais tarde da realização da venda, propõe e regista uma ação judicial em março de 2013 no sentido de invalidar os atos em causa.

1- Pode Carlota defender-se com sucesso?

R: Trata-se de uma simulação absoluta, pressupostos e justificação da qualificação (art. 240º/1).

Valor jurídico do negócio simulado: nulo (240º/2).

Venda do imóvel a terceiro adquirente: valor da venda nulo (892º).

O terceiro Carlota está protegido pelo 291º se se verificarem todos os pressupostos (enunciar). Apesar de Carlota estar de boa-fé, só tomou conhecimento depois do ato. A ação de nulidade é proposta antes dos 3 anos decorridos sobre o primeiro negócio, o que significa que Carlota não está protegida, não podendo adquirir a propriedade.

Carlota pode estar protegida pelo art. 243º, sendo que a nulidade não pode ser arguida pelo simulador contra ela, todavia não adquire a propriedade.

2- Imagine agora que o preço efetivamente pago por Belchior foi de 200.000 euros, no sentido de evitar um maior pagamento de imposto ao Estado. Quatro meses volvidos, Belchior, insatisfeito com a qualidade, pretende destruir o negócio. É possível?

R: Trata-se de uma simulação relativa quanto ao preço (pressupostos e justificação) (art. 240º/1).

Valor do negócio simulado: nulo (art. 240º/2).

Valor jurídico do negócio dissimulado: válido (art. 241º).

A insatisfação pela qualidade do imóvel adquirido não é causa de invalidade do ato dissimulado.

3- Suponha, por fim, que Belchior, 7 meses volvidos (em dezembro de 2010), vendeu, na sequência do que tinha sido combinado com Aníbal, a um dos filhos de Aníbal, Carlos, o prédio em apreço.

Gertrudes, a outra filha de Aníbal, que desconhecia em absoluto tudo o que se tinha passado, instaurou uma ação judicial 10 meses após a segunda alienação com o objetivo de inutilizar todos os negócios em causa. Terá êxito?

Trata-se de uma simulação relativa subjetiva (pressupostos e justificação) (art. 240º/1).

Negócio simulado: nulo (art. 240º/2).

Valor jurídico do negócio dissimulado: anulável por necessidade de consentimento do outro filho (art. 241º; art. 877º).

Gertrudes, filha, pode invocar a simulação, arguir a anulabilidade do ato praticado. O prazo de um ano só começa a contar se após o conhecimento da celebração dos contratos celebrados.