Contratos Civis: Locação, Comodato, Mútuo e Fiança

Locação

Locação: Contrato pelo qual alguém cede coisa infungível para uso temporário de outrem mediante remuneração periódica.

Características

• Coisa infungível;
• Temporário;
• Basta dispor da posse para ser locador;
• Bilateral (podendo ser multilateral em caso de sublocação);
• Sinalagmático (equivalência de prestações);
• Oneroso e consensual.

Após 10 anos, se o locatário for casado, precisa da anuência do cônjuge; sem anuência, o contrato é irregular. É necessário um pacto acessório: fiança.

Denúncia

Denúncia vazia

Denúncia desmotivada; admitida apenas em situações restritas:

• 1ª) Após o término do contrato: o locador tem um prazo de 30 dias para denunciar; caso contrário, ocorre renovação tácita;
• 2ª) Locação por temporada;
• 3ª) Locação inferior a 30 meses: o contrato extingue-se tacitamente no término do prazo.

Denúncia cheia

Denúncia motivada, basicamente por inadimplemento e outros motivos justificados.

Deveres do locador

• Entregar a coisa pronta para uso, de acordo com o uso esperado;
• Responder por vícios redibitórios;
• Pode vender o bem: o comprador não fica vinculado ao contrato de locação, cabendo, portanto, perdas e danos, ou pode averbar a locação na matrícula do imóvel;
• O comprador precisa denunciar a locação ao término do contrato em 30 dias; se não o fizer, ocorre renovação tácita.

Deveres do inquilino

• Pagar na data combinada;
• Usar a coisa de maneira regular e manter a finalidade;
• Manter viva e operante a garantia (quando houver);
• Dever de pagar as despesas corriqueiras;
• Cláusula que proíbe o inquilino de retirar os frutos do bem é válida, salvo se o locador interromper o contrato.

Despesas extraordinárias: cláusula que imponha despesas extraordinárias ao inquilino pode ser abusiva.

Ação de despejo

Despejo desmotivada

Basicamente pelo término do prazo do contrato.

Despejo fundamentado

Motivos: alteração da finalidade da coisa, sublocação não autorizada, perda da garantia (fiança), necessidade de reparos pela força pública, insolvência (inclusive pelo não pagamento de despesas corriqueiras), utilização própria pelo locador ou para parentes próximos, entre outros.

Comodato

Comodato: Contrato de comodato relativo a coisas não consumíveis (infungíveis). O contrato é sempre benéfico. Não há cessão da propriedade, apenas da posse. Gratuito e intuitu personae.

Pode ser modal: contra prestação a favor de terceiros. O comodatário só assume os riscos da perda da coisa quando deu motivo para a perda, aplicando-se, portanto, excludentes de responsabilidade civil. Se a coisa perecer, o prejuízo é do dono. É contrato solene, com exceção de relações íntimas entre as partes. Exemplos: caneta, caderno, computador etc.

Mútuo

Mútuo: Contrato sobre coisas fungíveis (consumíveis), geralmente dinheiro, mas pode se referir a commodities (coisas consumíveis com cotação em bolsa). Pode ser gratuito ou oneroso (ex.: banco).

• Transferência da propriedade durante a vigência do contrato;
• Direito de extrair os frutos que a coisa produz;
• Em caso de perda da coisa, o mutuário assume completamente os riscos;
• O contrato só se aperfeiçoa com a tradição (entrega);
• É solene, exceto em relações íntimas com o mutuário;
• No caso de dinheiro, deve ser devolvido acrescido de juros, quando pactuado.

Prestação de Serviços — Empreitada

Empreitada: O objeto é a obra pronta e acabada, não apenas a prestação de serviços. O fim do contrato é a entrega da obra.

Espécies

• Empreitada pura: o empreiteiro fornece a mão de obra; o dono fornece o material. Responsabilidade do empreiteiro pela mão de obra, sem garantia sobre defeitos decorrentes do material fornecido pelo dono;
• Empreitada completa: mão de obra e material fornecidos pelo empreiteiro. Há responsabilidade objetiva do empreiteiro pela manutenção e solidez da obra; não cabe alegar vícios nos produtos utilizados;
• Administração de obras: o empreiteiro administra os contratos; o dono da obra permanece titular dos contratos. Admite-se subempreitada (é da natureza do contrato); empreiteiro e subempreiteiro respondem pela qualidade.

Proteção ao dono da obra

Reclamações trabalhistas: O dono da obra só será responsabilizado se ficar provado que contratou alguém não qualificado ou se houver fraude (ex.: uso de laranja). Se o contrato for celebrado com empreiteiro idôneo e houver inadimplência trabalhista, a responsabilidade varia conforme prova.

Riscos contra terceiros

Doutrina divergente:

• Hely Lopes: distinção entre vizinhos e terceiros: o dono e o empreiteiro respondem solidariamente perante os vizinhos; em face de terceiros, o dono da obra não responde pelos danos praticados pelos funcionários, respondendo apenas o empreiteiro;
• Sérgio Cavalieri: não há diferença entre vizinhos e terceiros: o dono da obra sempre responde, mas subsidiariamente — primeiro se aciona o empreiteiro; se este não tiver patrimônio, aciona-se o dono da obra.

Depósito

Depósito: Entrega de coisa móvel e durável com o dever de guarda. Pode ser gratuito (unilateral), mas, via de regra, é oneroso (bilateral).

Depósito gratuito

• Intuitu personae;
• Não é permitida a sublocação; se houver, o subdepositário assume os riscos (inclusive caso fortuito e força maior) e cabe indenização.

Depósito oneroso

• É permitido subdepósito;
• Depositário e subdepositário respondem solidariamente;
• O depositário não pode alegar caso fortuito ou força maior em face do depositante; porém, em ação de regresso entre depositário e subdepositário, cabem essas excludentes.

Deveres

• Dever do depositário: conservar a coisa (não respondendo por desgaste natural) e restituí-la com os frutos; se comprovar gastos para conservação, pode reaver os valores;
• Dever do depositante: reembolsar as despesas, pagar o combinado, indenizar por vícios ocultos.

Pode depositar quem não for dono da coisa; não é necessário comprovar a propriedade nem a capacidade. O relativamente capaz (maior de 16 anos) tem legitimidade ativa para ser depositante; porém, para receber o depósito precisa ser emancipado ou assistido. O depositante não pode reaver o depósito se este se perder em poder do menor.

Modalidades

• Voluntário: em razão de contrato;
• Judicial: quando ordenado por juiz (ex.: penhora, curador);
• Legal: quando a lei determina (ex.: hotéis, coisas perdidas, bens curatelados).

Mandato

Mandato: Contrato mediante o qual o mandante confere poderes ao mandatário para praticar atos jurídicos. É contrato acessório/anexo. Contrato livre (não precisa ser solene), porém, dependendo do ato, é necessária comprovação da autorização (procuração). Instrumento público: procuração.

Características: personalíssimo; consensual; gratuito (em regra, exceto para exercício de profissão); relativamente incapazes têm legitimidade para outorgar e receber mandato. Pode ser outorgado de maneira ampla e genérica, mas não pode ser usado para bens imóveis sem procuração específica e detalhada. Quando oneroso, pode exigir contrapartida e reter a indenização enquanto não pagar os honorários. A assinatura necessária é a do mandante (quem cede os poderes). Não é obrigatório reconhecer firma, mas o outorgante pode exigir.

Deveres do mandante: cumprir os deveres que foram delegados, mesmo que o cumprimento resulte em ônus maior do que o previsto.

Deveres do mandatário: exibir a procuração quando exigido; não praticar atos além do mandato (nesses casos, o mandante não é obrigado a aceitar os atos); prestar contas dos atos e das despesas.

Espécies: Legal: quando a lei atribui o dever de cuidar da pessoa (pais, tutor, curador); extinção por quebra de confiança. Judicial: mandato conferido por decisão judicial (ex.: síndico de massa falida), podendo ser com reserva de poderes ou sem reserva.

Fiança

Fiança: Contrato acessório em que alguém assume o dever de pagar a dívida caso o devedor principal não pague. Caracteriza-se por ser contrato que, em regra, beneficia o credor e impõe encargos ao fiador; exige interpretação protetiva ao fiador quando necessário.

O credor tem o direito de verificar a situação patrimonial do fiador para comprovar sua capacidade. A fiança pode ser expressamente solidária; na ausência de cláusula expressa, presume-se garantia subsidiária — ou seja, o fiador só será demandado após comprovada a impossibilidade de pagamento pelo devedor originário.

Outorga conjugal: se o fiador for casado, a fiança não vale sem a assinatura do cônjuge, salvo disposição legal em contrário; caso contrário, a garantia torna-se nula.

Ao fiador é assegurado o direito de regresso contra o devedor originário. Em caso de morte do fiador, o contrato extingue-se; se no dia do óbito o afiançado ainda tiver dívida, os sucessores respondem pela dívida presente até a data do falecimento. O credor perde a garantia com o falecimento do fiador e também em caso de falência do fiador.