Contratos de Locação, Corretagem e Mandato: Guia Completo

Contrato de Locação

É o contrato pelo qual o proprietário (locador) cede o uso de uma coisa não fungível àquele que dela se utilizará (locatário), mediante remuneração.

Natureza Jurídica

• Oneroso: Envolve sacrifício patrimonial para ambas as partes.
• Consensual: Aperfeiçoa-se com o simples acordo de vontades.
• Comutativo: As prestações são certas e determinadas desde o início.
• Não Solene: Não exige forma específica para sua validade.
• Bilateral: Gera obrigações recíprocas para locador e locatário.
• De Trato Sucessivo: Sua execução se prolonga no tempo.

Elementos Essenciais

• Objeto: A cessão da coisa não fungível.
• Preço (Aluguel): Valor proporcional entre o bem e a remuneração cobrada.
• Consentimento: Pode ser expresso ou tácito entre as partes.

Obrigações do Locador

• Entregar a coisa alugada, com suas pertenças, em estado de servir ao uso a que se destina.
• Manter a coisa neste estado durante a vigência do contrato.
• Garantir o uso pacífico da coisa ao locatário durante o contrato.
• Resguardar o locatário de embaraços e turbações de terceiros.

Obrigações do Locatário

1. Servir-se da coisa alugada para os usos convencionados ou presumidos, tratando-a com o mesmo cuidado como se sua fosse.
2. Pagar pontualmente o aluguel nos prazos ajustados.
3. Levar ao conhecimento do locador as turbações de terceiros.
4. Restituir a coisa, finda a locação, no estado em que a recebeu, salvas as deteriorações naturais ao uso regular.

Contrato de Corretagem

É o contrato onde uma pessoa (o corretor), sem vínculo de mandato, prestação de serviços ou dependência, obriga-se a obter para outra um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas. O corretor atua como um intermediador de negócios.

Prova do Contrato de Corretagem

Embora a corretagem possa ser um contrato informal (verbal), dependendo da vontade das partes, a forma escrita com duas testemunhas é recomendada para maior segurança jurídica. Em caso de contrato verbal, é essencial comprovar, inclusive por testemunhas, a autorização para a corretagem, a convenção da comissão e a efetiva realização do negócio. O contrato pode ser provado por todos os meios permitidos em direito.

Mandato

O mandato ocorre quando uma pessoa recebe de outra poderes para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses. As partes envolvidas são:

• Mandante: Aquele que outorga os poderes.
• Mandatário: Aquele que recebe os poderes.

Natureza Jurídica do Mandato

• Consensual: Aperfeiçoa-se com a simples manifestação de vontade das partes.
• Não Solene: Admite-se o mandato tácito e o verbal, salvo exigência legal de forma específica.
• Gratuito: Presume-se gratuito se não houver estipulação de remuneração, exceto quando o mandatário atua profissionalmente.
• Unilateral ou Bilateral: É unilateral se gratuito, pois gera obrigações apenas para o mandatário. É bilateral se oneroso, pois implica obrigações para ambas as partes.

Espécies de Mandato: Declaração da Vontade

• Expresso: A aceitação do encargo é manifestada de forma clara.
• Tácito: Admitido quando a lei não exige forma expressa.
• Verbal: Válido para casos que não exigem forma escrita, podendo ser comprovado por testemunhas.
• Escrito: Outorgado por instrumento público ou particular.

Espécies de Mandato: Extensão dos Poderes

1. Geral ou com Poderes Gerais: Abrange todos os negócios do mandante, sem exceção.
2. Especial ou com Poderes Especiais: Autoriza a prática de atos específicos e determinados, indicados pelo mandante.
3. De Simples Administração Ordinária: Confere apenas poderes para atos de administração comum.
4. Mandato Aparente: Caracteriza-se quando um terceiro de boa-fé contrata com alguém que aparenta ser representante de outrem, mas não o é de fato.

Mandato Outorgado a Múltiplas Pessoas

Presume-se simultâneo o mandato outorgado a duas ou mais pessoas, permitindo que qualquer delas atue e substabeleça separadamente. Contudo, o mandato pode ser:

• Conjunto
• Solidário
• Sucessivo ou Substitutivo
• Fracionado ou Fracionário

Espécies de Procuração

• Apud Acta: Procuração outorgada verbalmente no momento do ato, perante o juiz, e registrada em termo lavrado pelo escrivão. Na ausência do juiz, duas testemunhas devem assinar.
• Ad Rato: Ocorre quando alguém se constitui procurador de outra pessoa, comprometendo-se a apresentar o instrumento de procuração dentro de um prazo determinado.

Substabelecimento

É o ato pelo qual o mandatário (outorgado) transfere a outrem os poderes recebidos do mandante (outorgante). A transferência só pode ser proibida por cláusula expressa no mandato original.

Procuração em Causa Própria

É a procuração em que são outorgados poderes aos procuradores para administrar um negócio como se fosse seu, no seu próprio interesse, fazendo suas as vantagens do negócio. É também conhecida como procuração in rem propriam ou in rem suam.

Consequências da Procuração em Causa Própria

• Importa cessão de direitos do mandante para o mandatário.
• Importa transferência de domínio.
• Dispensa a prestação de contas.
• Deve ser lavrada por escritura pública e conter cláusula de irrevogabilidade.
• Possibilita ao mandatário transferir o bem para si.

Obrigações do Mandatário

• Agir com diligência na execução do mandato.
• Executar pessoalmente o encargo, salvo se houver permissão para substabelecer.
• Prestar contas de sua gestão ao mandante.
• Não compensar prejuízos que ele próprio tenha causado.
• Enviar as somas pertencentes ao mandante.
• Entregar ao mandante aquilo que, com fundos ou crédito do mesmo, comprou em seu nome.

Obrigações do Mandante

• Ser responsável pelos atos praticados dentro dos limites dos poderes concedidos.
• Adiantar os valores necessários ao cumprimento do mandato ou reembolsá-los ao mandatário.
• Pagar a remuneração ajustada, quando o mandato for oneroso.
• Ter direito de regresso contra o mandatário caso este lhe cause perdas e danos por inobservância das instruções recebidas.
• Os constituintes (mandantes) são solidários se o negócio for comum ou interessar a todos eles.

Perguntas Frequentes sobre Mandato

Advogado pode prestar serviços advocatícios sem mandato?

Sim, em algumas situações específicas, como a emissão de um parecer jurídico, o advogado pode prestar serviços sem a necessidade de um mandato formal.

Substabelecimento de Procuração Pública por Instrumento Particular?

Sim, de acordo com o Art. 655 do Código Civil: "Ainda quando se outorgue mandato por instrumento público, pode substabelecer-se mediante instrumento particular." No entanto, se a lei exigir que o ato a ser praticado seja por instrumento público, o substabelecimento também deverá seguir essa forma.

Mandato Tácito ou Verbal é Válido?

Sim, o Art. 656 do Código Civil estabelece que "O mandato pode ser expresso ou tácito, verbal ou escrito." Contudo, o Art. 657 complementa que "A outorga do mandato está sujeita à forma exigida por lei para o ato a ser praticado. Não se admite mandato verbal quando o ato deva ser celebrado por escrito."