Direitos Reais e os Poderes do Proprietário no Código Civil

Direito Real

O Direito Real confere um poder direto e imediato sobre uma coisa. Impõe a terceiros um dever de respeito, que não devem causar qualquer perturbação ao direito real exercido pelo seu proprietário. Este efeito contra terceiros é denominado erga omnes (eficaz contra todos).

A estrutura de poder do direito real pode ser completa (no caso dos direitos de propriedade) ou limitada (no caso dos chamados direitos reais sobre a propriedade alheia). O direito real pode pertencer a uma ou várias pessoas em conjunto.

Aquisição de Direitos Reais

Os direitos reais podem ser adquiridos conforme indicado no Código Civil, através de:

• Doação;
• Sucessão (testamentária ou ab intestato);
• Contratos determinados;
• Tradição (que consiste na entrega da coisa);
• Prescrição aquisitiva (Usucapião).

No que respeita à propriedade, o Código Civil também prevê a aquisição por ocupação, por acessão e por meio de concessão por ato de autoridade.

Extinção de Direitos Reais

A definição desses direitos, que o Código Civil prevê que devem ser incluídos em um documento público, pode ser extinta por:

• Perda ou destruição da coisa. Quando a perda é parcial, o direito real subsiste sobre o remanescente.
• Renúncia (ou levantamento), através de uma declaração de vontade do proprietário que, quando se trata de direitos de propriedade, deve ser acompanhada pelo abandono da coisa.
• Consolidação, nos direitos reais limitados, quando uma pessoa reúne a qualidade de proprietário e detentor de um desses direitos.
• Prescrição extintiva (pelo não uso), em relação aos direitos reais sobre a propriedade alheia (não se aplica ao direito de propriedade).
• Saída da propriedade do domínio privado, como no caso de desapropriação, quando os bens expropriados se tornam de domínio público.

Poderes e Proteção do Proprietário

Embora o Código Civil mencione o direito de desfrutar do imóvel, este direito inclui todos os poderes possíveis que não sejam proibidos ou sujeitos à lei. Esses poderes são:

1. Usar a coisa;
2. Apropriar-se dos frutos;
3. Possuir (direta ou indiretamente);
4. Dispor dela (por meio de transferência ou oneração);
5. Definir limites (através de cercamento, fronteira ou demarcação);
6. Reivindicar a sua propriedade e protegê-la de qualquer perturbação.

Pode ser objeto de direito todos os bens corpóreos (móveis ou imóveis) que sejam especificamente determinados, e não coisas genéricas ou incorpóreas.

Propriedade do Solo e Subsolo

Com referência aos bens imóveis, o Código Civil estabelece que a propriedade se estende à superfície do solo e àquilo que abaixo dela se encontra. O proprietário é, portanto, o dono do solo e do subsolo, com os limites estabelecidos por lei. Além disso, permite que o proprietário realize obras, plantações e escavações que lhe convenham.

Limites e Restrições ao Direito de Propriedade

Em relação aos limites e restrições que definem os limites dos direitos de propriedade, estas restrições por força de lei estão sob o regime jurídico em todos os sentidos. Os principais limites dos direitos de propriedade são:

• Servidões legais e paredes meias (medianerias);
• Relações de vizinhança;
• Direitos de preferência.

As restrições aos direitos de propriedade são limitações sobre os poderes do proprietário fornecidas em circunstâncias específicas. As limitações são:

• Direitos reais sobre coisa alheia (servidões);
• Proibições administrativas;
• Cláusulas de inalienabilidade.

Ações de Proteção da Propriedade (Ações Reais)

As ações principais que o nosso sistema jurídico prevê para ativar a proteção sobre a propriedade de um imóvel são as seguintes:

Ação Reivindicatória

Ocorre quando uma perturbação priva o proprietário da posse total do imóvel. Deve ser proposta pelo proprietário (com o direito de possuir) contra o atual possuidor indevido.

Ação Negatória

Visa declarar que a coisa não está sujeita à obrigação que outrem exerce sobre ela e dar um fim a esse exercício. Assim, a ação é dirigida contra a parte que pretende exercer um direito real limitado sobre o imóvel em questão. Esta ação tem como efeito o fim da perturbação e a obtenção de indemnização pelos danos causados.

Ação Declaratória

Destina-se a condenar o réu a reconhecer a propriedade do reclamante, sem que se procure o regresso da coisa (apenas o reconhecimento do direito).

Ação de Cercamento e Demarcação

Todo proprietário reconhece o direito de fechar ou vedar a sua propriedade por muros, valas, sebes e sebes mortas ou sujeitas a servidão estabelecida. Embora o Código Civil se refira a propriedades rurais, esse direito deve ser concedido a qualquer proprietário, incluindo fazendas urbanas. O cercamento destina-se a impedir que terceiros entrem em uma propriedade fechada, podendo ser até simbólico, como um anúncio através de um sinal.

A demarcação define os limites materiais da terra, enquanto a fronteira é a marcação dos limites com sinais externos. A demarcação deve ser feita em conformidade com os títulos de cada proprietário e, na sua ausência, pela posse do vizinho ou por qualquer outra prova. Se esses meios não puderem fazer a demarcação, o campo será repartido em partes iguais. Se os títulos dos vizinhos limítrofes indicarem um espaço maior ou menor, o aumento ou redução deve ser distribuído proporcionalmente. Este procedimento é justificado pelas formalidades do processo ordinário, sempre que o valor da propriedade for superior a 3000 €. Se o valor for menor, seria utilizado o chamado Procedimento Sumário.

Ação de Demolição de Prédio em Ruínas

Visa obter uma decisão judicial sumária para a demolição de uma obra, construção ou qualquer outro tipo de objeto encontrado em estado de colapso, causando sérios danos à propriedade. O remédio jurídico para realizar esta ação é o processo oral.

Ação de Reintegração de Posse

Exercida em processo oral por qualquer pessoa que busque a recuperação da posse de um bem (rural ou urbano) do qual foi esbulhada, seja pelo proprietário, beneficiário ou qualquer outra pessoa com direito a possuir tais bens.