Guia Completo sobre Condomínio Edilício e Convenção

Direito de Preferência na Locação de Unidades

No silêncio ou permissão da convenção, a possibilidade de locação se condiciona ao direito de preferência de outros condôminos em relação a estranhos. O fundamento é clássico: prefere-se que os próprios condôminos continuem na vida condominial. O Art. 1.338 do Código Civil (CC) traz a hipótese do direito de preferência.

Em uma disputa entre o proprietário e o locatário, a preferência é do locatário, porque ele tem a posse direta.

Casos Específicos de Vagas de Garagem

1. Vagas como Propriedade Exclusiva (Edifícios Garagem)

   As vagas constituem propriedade exclusiva, sendo atribuídas a elas frações ideais do terreno. Nesse caso, não há restrição em se alienar ou permitir a locação ou uso das vagas a pessoas estranhas. Essa vaga constitui uma propriedade plena do proprietário. No caso do edifício garagem, a convenção não pode proibir essa prática, porque a alienação ou locação das vagas é a sua própria finalidade.

2. Vagas como Bem Acessório e Parte Comum

   É a hipótese em que o uso da garagem não se encontra discriminado no ato constitutivo da propriedade, sendo bem acessório em relação à unidade imobiliária. Nesse caso, as vagas são comuns, não havendo que se falar em alienação ou locação, porque são parte comum do prédio. As vagas pertencem ao condomínio.

Constituição do Condomínio Edilício

Existem três formas previstas para a constituição do condomínio edilício:

1. Através de Convenção (ato entre vivos): O registro é obrigatório. Se não houver registro, ele poderá ser um condomínio de fato e não de direito.
2. Através de Testamento.
3. Através de Incorporação Imobiliária.

Requisitos para a Constituição

Quais são os requisitos para a aferição da constituição do condomínio edilício?

1. Discriminação e individualização das unidades, ou seja, a metragem.
2. Determinação da fração ideal.
3. Finalidade/destinação, ou seja, se o prédio será residencial, comercial, misto, etc.

No registro deve estar especificada a metragem e as partes comuns.

Convenção Condominial

Conceito e Natureza Jurídica

Conceito: Ato jurídico que visa regular o comportamento dos condôminos e de terceiros.

No Código de 1916, entendia-se que a Convenção Condominial era a lei entre os condôminos e, desse modo, não poderia ser contestada, inclusive não precisando seguir as regras do CC ou da Constituição Federal (CF).

É um documento tido pela doutrina como a lei dos condôminos. Porém, atualmente, a convenção não pode conflitar com o Código Civil, com dispositivos da Lei Caio Mário (Lei nº 4.591/64), nem com o espírito da Constituição.

É o principal documento da vida condominial, visando regular o comportamento dos condôminos e de terceiros.

Natureza Jurídica: Existem quatro correntes:

1. Estatuto de Associação: Corrente criticada e minoritária, pois falta o critério do affectus societatis. Os autores que seguem essa corrente enxergam no aspecto deliberatório a semelhança entre o estatuto de associação e a convenção.
2. Contrato: A convenção é lei entre as partes.
3. Ato Normativo: A convenção é como se fosse uma Lei.
4. Mista/Ato-Regra: A teoria com o maior número de adeptos. A convenção teria um caráter contratual e um caráter normativo.

O momento de criação da convenção é contratual, uma vez que é deliberado pelos condôminos. No momento da constituição seria um negócio jurídico, por ser consensual, mas passado o momento de constituição, ela passa a valer como um ato normativo (em sentido lato).

Os condôminos que posteriormente se mudem para o condomínio edilício são obrigados a seguirem a convenção. Desse modo, não é possível atribuir a ela somente um caráter contratual, uma vez que o princípio da relatividade não seria respeitado. O princípio da relatividade seria a situação em que o contrato vigoraria somente entre as partes; o fato de o condômino posterior ter que se submeter à convenção quebraria esse princípio.

A regra de aprovação da convenção é a maioria, desde que dois terços das frações ideais estejam representadas.

Fases da Convenção

Três fases da convenção:

1. Elaboração: Nitidamente um negócio jurídico.
2. Provisória: Fase em que a convenção já foi aprovada, mas não foi registrada. Já é pacífico que antes do registro a convenção possui força obrigatória entre os condôminos, possuidores e eventuais detentores, tendo uma eficácia inter partes. Assim, a convenção nesse período não vale para terceiros.

• Súmula 260, STJ: A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre condôminos.

Após o Registro: A convenção vale para todos indistintamente, nas relações internas e externas.

Conteúdo, Aplicação e Alteração

O Artigo 1.334 do CC traz o conteúdo da convenção condominial. O §1º traz a forma da convenção, que normalmente é feita por meio de instrumento público ou privado.

Com relação aos promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários, a convenção se aplica a eles? O Art. 9º da Lei Caio Mário foi parcialmente revogado pelo §2º do Art. 1.334 do CC? Segundo o CC, essas figuras se submetem à convenção condominial, mas a Lei Caio Mário enxerga de outro modo. Dentre as críticas, está o fato de que essas figuras ainda não são proprietárias e não vivem naquele condomínio, por isso não deveriam ser equiparadas ao proprietário.

Alteração da Convenção: A alteração só é possível mediante a aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, segundo o Art. 1.351. O quórum aqui é qualificado em relação ao quórum de maioria para sua criação.

O quórum de presença para a criação da convenção é de dois terços dos condôminos, mas de maioria para a sua aprovação.

Limites Normativos e Questões Jurisprudenciais

Em virtude do caráter normativo da convenção, ela não pode conflitar com o CC, a Lei Caio Mário e a CF.

Questões Comuns:

• Proibição de Entregadores: As convenções traziam a proibição de ingresso de entregadores de alimentos ou medicamentos. Atualmente, entende-se que é possível essa limitação, posição que não é pacífica, mas é jurisprudencialmente dominante.
• Estacionamento de Visitas: Quando a vaga for parte comum, é possível essa proibição. Porém, quando a vaga for unidade autônoma, é possível que o visitante estacione dentro do condomínio.
• Proibição de Animais Domésticos: Já é dominante que não é possível que a convenção proíba a posse de animais domésticos, desde que não coloquem em risco a saúde dos demais condôminos.

Regimento Interno

Além da convenção condominial, o regimento interno é outro documento importante para a vida condominial. Ele regula os comportamentos cotidianos da vida condominial, dispondo sobre pequenas questões.

A principal diferença para a Convenção é o conteúdo. É um requisito obrigatório na confecção da convenção. O regimento pode ser incorporado à convenção ou em documento próprio. O regimento interno também precisa ser registrado, mas a regra é mais flexível. A alteração do regimento tem o quórum de maioria simples.

Direitos e Deveres dos Condôminos (Art. 1.335 e 1.336)

Direitos Básicos (Art. 1.335)

São trazidos no Artigo 1.335:

1. Usar, fruir e livremente dispor de sua unidade. O legislador esqueceu de colocar o direito de sequela, mas ele está subentendido. É o direito de propriedade plena da sua unidade.
2. Direito de utilizar as partes comuns, de acordo com as regras de destinação.
3. Votar e participar das deliberações da Assembleia e delas participar, estando quites.

Exclusão de Inadimplentes

É possível excluir das deliberações os condôminos inadimplentes? Existem diversas correntes:

• Alguns autores acreditam que se o condômino não estiver quite com suas obrigações condominiais, ele não pode participar e votar.
• O Ministro Marco Aurélio Bezerra de Melo reconhece a inconstitucionalidade parcial com o fim de somente aplicá-lo no que pertine ao voto. Ou seja, o condômino pode participar, mas não pode votar.
• Pedro Awad conclui pela abusividade da cláusula, considerando-a inválida.

Deveres Básicos (Art. 1.336)

Estão previstos no Artigo 1.336, na convenção e no regimento interno:

1. Contribuir para as despesas do condomínio, na proporção da fração ideal, salvo disposição em contrário.

A regra é que as despesas extraordinárias sejam do proprietário (para embelezamento, aumentando a funcionalidade do apartamento, as taxas extras) e as ordinárias, aquelas relacionadas ao uso, seriam do possuidor.

A regra do CC é que as despesas devam ser rateadas, segundo a fração ideal, porém, desde 2004, é possível convenção em contrário. No caso da exclusão do uso de alguns condôminos de alguma área, apenas aqueles que usam devem pagar.

Despesas, Benfeitorias e Construções

Benfeitorias

Benfeitorias são melhoramentos no prédio. O Artigo 1.341 traz algumas hipóteses:

1. Benfeitorias Úteis, Necessárias e Urgentes: O síndico ou qualquer outro condômino pode fazer sem a autorização dos demais condôminos. O síndico ou o condômino que fez deve informar a assembleia. Quem realizou a obra será reembolsado nas despesas que efetuar, mas somente em relação às benfeitorias necessárias e urgentes.
2. Benfeitorias que Não são Urgentes: Necessitam de autorização da assembleia se a despesa for excessiva.
3. Benfeitoria Útil: Precisa sempre da autorização da assembleia e o quórum é a maioria.
4. Benfeitorias Voluptuárias: Precisam de autorização em assembleia com quórum de dois terços.

É possível sempre o uso da via judicial para que haja a realização de uma benfeitoria necessária que não foi autorizada pela assembleia. A questão é para evitar que o síndico realize uma obra sem a anuência dos condôminos e depois eles tenham que suportar esses ônus.

Acessões e Outras Construções

Acessões: Por exemplo, uma piscina ou uma quadra. É preciso a maioria para sua aprovação.

Outras Construções: No caso de uma construção de outro pavimento ou de outro prédio no terreno comum, é necessário a aprovação unânime dos condôminos.

Os efeitos dessa construção é o direito de acrescer, ou seja, acresce a todos os condôminos. Por exemplo, o condômino pode deliberar que se construa outro prédio; enquanto não for alienado e o dinheiro entrar no caixa do condomínio, a fração ideal de cada condômino será acrescida com a fração desse novo prédio.

No caso de modificação da fachada, que seja substancial, depende da aprovação unânime dos condôminos, mas pequenas alterações, como grades, telas ou ar condicionado, não necessitam de autorização dos outros condôminos.

Multas e Sanções Condominiais

A multa está prevista no Artigo 1.336, §2º. Sempre que um condômino infringir os deveres condominiais, ele será sancionado com a multa que não pode ser superior a 5 vezes o valor que ele paga de condomínio.

O CC trouxe duas figuras, ambas previstas no Artigo 1.337:

• Artigo 1.337, caput – Condômino Nocivo: É aquele que reiteradamente comete infrações. Ele poderá ter uma multa maior.
• Artigo 1.337, § único – Condômino Antissocial: O valor da multa será dez vezes maior. Por exemplo, moradores que dão grandes festas todos os dias até altas horas, e o síndico já tentou de tudo. É preciso a demonstração fática de que todas as medidas de sancionamento já foram efetuadas.

Exclusão do Condômino

É possível afastar da convivência condominial esse condômino? O CC não diz a respeito da exclusão desse condômino, mas a doutrina vem possibilitando a sua exclusão.

• Enunciado 92, CJF: Traz o direito de defesa desse condômino antissocial.

A exclusão temporária ou definitiva é defendida por alguns autores, mas não parece ser o caminho seguido pelo CC, uma vez que é assegurado o direito de propriedade. Alguns julgados já admitem essa sanção da expulsão, sendo a sua propriedade vendida.

Cota Condominial e Administração

Natureza Jurídica da Cota Condominial

A cota condominial tem natureza ambulatorial, ou seja, adere à coisa, sendo em regra uma obrigação propter rem.

Em regra, o adquirente responde pelas despesas não adimplidas pelos titulares anteriores, sendo um ponto controvertido na doutrina. Por exemplo, se alguém compra um imóvel que tinha um número de cotas condominiais vencidas, quem irá responder é o adquirente. A jurisprudência entende desse modo, e sempre será assegurado o direito de regresso.

O réu na ação de cobrança da cota condominial é o possuidor e não o proprietário, uma vez que a cota condominial é despesa ordinária.

Administração do Condomínio

A administração do condomínio trata das figuras do síndico, subsíndico, conselho fiscal e consultivo.