Guia de Contratos: Compra, Venda, Doação e Empréstimo

Compra e Venda: Natureza Jurídica (Classificação)

• Consensual e (em regra) não solene: Depende apenas da vontade das partes.
• Sinalagmático (ou bilateral): Envolve prestações recíprocas de ambas as partes.
• Oneroso: Tanto o comprador quanto o vendedor têm prestações a cumprir.
• Execução instantânea: Compra e venda à vista – entrega imediata.
• Execução diferida: A entrega do bem adquirido em determinada data (obrigação a termo).
• Execução de trato sucessivo: Compra e venda a prazo ou de cumprimento determinado a prazo.
• Comutativo: Prestações equivalentes e determinadas no momento da contratação.
• Aleatório: Risco, sorte. Exemplo: compra e venda de safra futura.
• Típico: Previsto em lei.
• Solene: Compra e venda de alguns imóveis.
• Não solene: Compra e venda de móveis.

Elementos Essenciais (Genéricos): Requisitos de Existência e Validade

• Partes: Capacidade genérica para contratar. No caso de pessoa jurídica, deve-se observar a previsão expressa em seus estatutos.
• Aptidão específica para contratar (capacidade específica): Poder de disposição dos bens, objeto do contrato de compra e venda. Exemplo: a outorga uxória.
• Licitude do objeto: Lícito, possível (física e juridicamente), determinado ou determinável.

Res Perit Domino

Princípio segundo o qual a coisa perece em poder de seu dono, sofrendo este os prejuízos. "Até o momento da tradição, os riscos da coisa correm por conta do vendedor, e os do preço por conta do comprador."

Regras Especiais

• Venda por Amostra: Ocorre quando a venda é realizada com base em amostra exibida ao comprador. O comprador tem o direito de receber coisa igual à amostra.
• Venda ad corpus e venda ad mensuram (imóvel):
  • Venda ad mensuram: As partes estão interessadas em uma determinada área.
  • Venda ad corpus: As partes estão interessadas em comprar coisa certa e determinada, independentemente da extensão.
• Defeito oculto nas vendas conjuntas: Nas coisas vendidas conjuntamente, o defeito oculto de uma não autoriza a rejeição de todas.

Cláusulas Especiais à Compra e Venda - Pactos Adjetos

As cláusulas especiais ou pactos adjetos são previsões que têm o condão de alterar os efeitos da compra e venda, atribuindo feição diferente ao contrato compactuado. São elas: retrovenda, venda a contendo e venda sujeita à prova, preempção ou preferência, venda com reserva de domínio e venda sobre documentos.

Venda a Contento

O contrato apenas se aperfeiçoará com a confirmação pelo comprador. Divide-se em:

• Suspensiva: Onde o provador não pagará nada, apenas terá um período estipulado em contrato para verificar se aceita o bem. Se o bem perecer, a responsabilidade será do vendedor, já que a coisa perece para o dono.
• Resolutiva: Neste caso, o comprador paga pelo bem e terá um período para provar. Caso não queira, o vendedor deve devolver o dinheiro e a negociação estará resolvida. Acontece frequentemente em compras pela internet, onde o consumidor tem 7 dias para exercer o direito de arrependimento.

Da Preempção, Preferência ou Prelação

As partes estabelecem uma relação de preferência na venda do bem. Se o comprador for vender a coisa comprada, terá obrigatoriamente que oferecê-la ao vendedor, que terá preferência na aquisição sob as mesmas condições oferecidas a terceiros. Somente se essa pessoa não quiser comprar é que o bem poderá ser ofertado a outrem.

• Convencional: Se o comprador vender sem respeitar a preferência, deve pagar indenização ao vendedor, não podendo este ingressar com ação de resgate ou retrato.
• Legal: Neste caso, o proprietário poderá optar por receber uma indenização ou resgatar o imóvel.

Permuta

É o contrato pelo qual as partes se obrigam a dar uma coisa por outra que não seja dinheiro. Classificação:

• Contrato bilateral: Porque existe obrigação para as duas partes.
• Contrato oneroso: Porque ocorre redução patrimonial para ambas as partes.
• Contrato comutativo: Pode-se prever as vantagens e desvantagens, pois as prestações são certas.
• Contrato consensual: Basta o consentimento para ser celebrado.
• Contrato formal ou solene: Se for de bem imóvel cujo valor seja superior a 30 vezes o salário mínimo vigente.
• Contrato nominado e típico: Disciplina específica consagrada no Código Civil vigente.

Contrato Estimatório ou Venda em Consignação

É aquele em que uma pessoa (consignante) entrega bens móveis a outra (consignatário). Natureza Jurídica:

• Contrato real: Aperfeiçoa-se com a entrega do bem ao consignatário.
• Contrato bilateral, oneroso e comutativo.
• Contrato nominado e típico.

Contrato de Doação

Contrato pelo qual alguém, denominado doador, se obriga a transferir graciosamente bens de sua propriedade a outrem, chamado de donatário. Natureza Jurídica:

• Contrato unilateral e gratuito: Em regra, o doador não espera qualquer prestação do donatário.
• Contrato solene: A lei impõe forma escrita para a doação.
• Contrato típico: Previsto em lei.
• Contrato consensual: Aperfeiçoa-se com o acordo de vontades entre doador e donatário, independentemente da entrega da coisa.

Elementos Fundamentais

1. Contratualidade: O Código Civil Brasileiro considera a doação uma espécie de contrato.
2. Animus Donandi: A intenção de doar; o motivo que fez a pessoa praticar o ato de liberalidade. É o elemento subjetivo.
3. Aceitação do donatário: Exige o consentimento do donatário (animus accipiendi). A aceitação pode ser:
   • Expressa: Manifestada de forma verbal, escrita ou por gestos.
   • Tácita: Quando o donatário pratica atos que denotam consentimento.
   • Presumida pela lei: Presume-se o consentimento se, dentro do período estipulado, não houver recusa.
4. Transferência de bens ou direitos: Deslocamento de bem do patrimônio do doador para o donatário, mesmo que de valor insignificante. É o elemento objetivo.

Classificação da Doação quanto aos Elementos Acidentais

• Doação pura ou simples: Não se submete a nenhuma condição, termo ou encargo.
• Doação condicional: Submete-se ao implemento de um evento futuro e incerto.
• Doação a termo: Submete-se a um evento futuro e certo.
• Doação com encargo ou modal: O donatário deve cumprir um ônus imposto pelo doador.

Contrato de Comodato

É o empréstimo gratuito de coisas não fungíveis (contrato unilateral, gratuito e de empréstimo). Perfaz-se com a tradição do objeto (contrato real).

Mútuo

Empréstimo de bens fungíveis, cujos domínios são transferidos ao mutuário, que deverá restituir ao mutuante coisa do mesmo gênero, qualidade e quantidade dentro do prazo determinado. O mutuário fica responsável por todos os riscos desde a tradição.

Diferenças entre Mútuo e Comodato

• Objeto: O comodato refere-se a coisas não fungíveis; o mútuo, a coisas fungíveis.
• Transferência de domínio: No comodato, o comodatário deve devolver a própria coisa. No mútuo, o mutuário torna-se dono e devolve o equivalente no prazo pactuado.

Características do Mútuo

• Real: Só se aperfeiçoa com a entrega da coisa.
• Unilateral: Apenas o mutuário tem obrigações para com o mutuante.
• Gratuito ou oneroso.
• Não solene: A lei não determina forma obrigatória para sua celebração.

Mútuo Oneroso ou Feneratício

É o empréstimo de dinheiro. O mutuário deve devolver ao mutuante valor equivalente ao recebido, acrescido de juros, que representam a remuneração pelo uso do capital.