Guia de Direitos Reais: Posse, Propriedade e Usufruto

Análise de Artigos do Código Civil

Artigo 1259/1: A posse titulada não é afastada por vício de fundo que não exclua o animus de a adquirir. Estão afastados os vícios formais; por isso, se o negócio foi nulo por vício de forma, a posse que daí deriva não se considera titulada. Esta posição legal merece reparos, visto que não se compreende que um vício menos grave (como o formal) afaste a posse titulada, enquanto um vício mais grave (como o substancial) não a afasta.

Artigo 1260/1: A referência à ignorância do possuidor de boa-fé suscita o problema de saber se a boa-fé é um conceito de natureza psicológica ou moral. Há quem entenda que a lei não entra em indagações sobre a censurabilidade da ignorância, ou seja, basta a ignorância de que se está a lesar os direitos de outrem. Mas há quem considere que a boa-fé é ética, ou seja, está de má-fé a pessoa que, com culpa, ignora que está a lesar o direito de outrem.

Artigo 1305: O gozo não é específico da propriedade e, por outro lado, podem existir proprietários sem o uso e fruição (como sucede com a nua-propriedade em consequência de um direito de usufruto ou de uso e habitação) e também sem o direito de disposição (é o caso da propriedade doada com a reserva de o doador dispor por ato mortis causa ou inter vivos da coisa doada — Art. 959).

Artigo 1340, 1 e 3: A doutrina divide-se sobre a incorporação. Pires de Lima e Antunes Varela consideram que se trata de uma aquisição automática ou imperativa. Referem que o legislador é claro quando diz “adquire” e não se refere ao destino das coisas incorporadas, se não pertencessem ao autor da incorporação. Para Oliveira Ascensão, trata-se de um direito potestativo de adquirir, pois a acessão tem um caráter facultativo; invoca o artigo 1343, que estabelece que o sujeito pode adquirir pagando.

Artigo 1346: A doutrina defende que as emissões devem provir de prédios vizinhos, não necessariamente contíguos, e considera que o prejuízo substancial deve ser aferido objetivamente e não pelas condições especiais em que o seu proprietário porventura se encontre. A conjunção “ou” deve ser substituída por “e”.

Artigo 1444/1: O usufruto não pode exceder a vida do usufrutuário (Artigos 1443 e 1476/1/a). Esta imposição justifica-se por se tratar de um direito constituído intuitu personae; logo, se fosse possível traspassar o direito de usufruto, isto equivaleria a perder a característica do intuitu personae. Deve, portanto, ler-se: “pode traspassar a outrem o exercício do seu direito”.

Conceitos Fundamentais de Direito Real

0.1 - Direito Real: Poder direto e imediato sobre uma coisa que a ordem jurídica atribui a uma pessoa para satisfazer interesses jurídico-privados nos termos e limites legalmente fixados.

1 - Eficácia Absoluta: Ao poder direto e imediato que o titular de um direito real tem sobre a coisa objeto do seu direito corresponde a obrigação de todas as pessoas o respeitarem, nada devendo fazer que possa impedir ou dificultar o seu exercício. São, portanto, direitos de exclusão e a sua eficácia é erga omnes.

2 - Sequela: Pode ser chamado também de direito de perseguição. Traduz-se no direito real seguir a coisa que constitui o seu objeto. Está presente na ação de reivindicação, que permite ao titular de um direito real de gozo obter o reconhecimento do seu direito e a restituição do que lhe pertence.

• Exceções à sequela:
  • Alienação de imóvel (ou de móvel sujeito a registo) precedida de negócio jurídico cujo vício justifica que seja declarada a sua nulidade.
  • A prioridade do registo: A sequela não existe quando a lei faz depender do registo a eficácia do direito em relação a terceiros que adquiram um direito real total ou parcialmente incompatível (Cf. Art. 5 e 6 do C.R. Predial).

3 - Prevalência: Também pode chamar-se preferência. Consiste na prioridade dos direitos reais sobre os direitos de crédito e sobre os direitos reais constituídos posteriormente, quando total ou parcialmente incompatíveis com o anterior: “prior in tempore, potior in iure” (Artigo 408/1 CC).

A prevalência comporta exceções, ou seja, nem sempre o direito mais antigo prevalece sobre o mais recente:

• A prioridade do registo: Se a lei atribuir eficácia ao registo perante terceiros, o primeiro adquirente, que não registou a sua aquisição, não prefere sobre o segundo adquirente que tenha registado o seu direito.
• Os privilégios creditícios imobiliários: Preferem sobre a consignação de rendimentos, a hipoteca e o direito de retenção anteriormente constituídos (Cf. Artigo 751 CC).

4 - Inerência: A inerência traduz a ligação íntima dos direitos reais às coisas que constituem os seus objetos e pelas quais passa a satisfação das necessidades dos seus titulares. Por isso, não se pode manter um direito real se o seu objeto mudar.

Princípios dos Direitos Reais

Princípio da Coisificação: Este princípio determina que o direito real deve versar sobre coisas e não sobre pessoas ou bens não coisificáveis. Incluem-se aqui coisas incorpóreas igualmente passíveis de verdadeira propriedade e de outros direitos reais (Artigos 1302 e 1303 CC).

Princípio da Especialização (ou Individualização): Segundo este princípio, o objeto dos direitos reais deve ser uma coisa certa e determinada e, portanto, ter existência atual. O direito real que incide sobre uma coisa não é o mesmo que tem por objeto outra, porventura igual; e se a transferência do direito real respeitar a coisa futura ou indeterminada, o direito só se transfere quando for adquirida pelo alienante ou determinada com o conhecimento das partes (Artigo 408/2 CC).

Princípio da Totalidade da Coisa: Em regra, o objeto de um direito real é uma coisa na sua totalidade:

• 3.1) Elementos componentes ou integrantes de uma coisa: São coisas móveis ligadas materialmente a um prédio com caráter de permanência (204/3 CC). Por isso, não podem ser separadas sem a destruição da coisa a que pertencem ou sem que esta se torne incompleta ou imprópria para o uso a que se destina. Seguem o destino unitário da coisa que integram ou constituem; e se uma coisa autónoma for incorporada noutra, torna-se objeto do mesmo direito de propriedade ou de outro direito real que incida sobre esta (Artigos 1325 a 1343 CC).
• 3.2) Coisas acessórias ou pertenças: São coisas móveis que, não constituindo partes integrantes, estão afetadas de forma duradoura ao serviço ou ornamentação de outra. Por isso, os negócios que tenham por objeto a coisa principal não as abrangem, salvo declaração em contrário (Artigo 220 CC).

Princípio da Compatibilidade (ou da Exclusão): Segundo este princípio, só pode existir um direito real sobre determinada coisa na medida em que seja compatível com outro direito real que a tenha por objeto. Com efeito, o poder direto e imediato sobre uma coisa em que o direito real se traduz exclui a existência de outro poder direto e imediato incompatível sobre a mesma coisa. Só assim não será se esses poderes diretos e imediatos forem compatíveis, como sucede entre direitos reais de função diferente e com os direitos reais de gozo em que a propriedade se restringe por força de outro direito (menor) sobre a mesma coisa.

Princípio da Elasticidade: O direito sobre uma coisa tende a abranger o máximo de utilidades que proporciona, ou seja, a expandir-se até ao máximo das faculdades que abstratamente contém. Por isso, o direito real consente o gravame de um direito mais restrito (Exemplo: Direito de propriedade e o usufruto; a propriedade e o uso e habitação).

Princípio da Transmissibilidade: Os direitos reais podem mudar de titular quer inter vivos quer mortis causa (Artigo 1443 CC). Contudo, esta característica tem exceções:

• Usufruto: Não é transmissível mortis causa porque não pode exceder a vida do usufrutuário (Cf. Artigo 1443). É alienável inter vivos, mas extingue-se quando o transmitente falecer.
• Direito de uso e habitação: É intransmissível. Trata-se de um corolário do seu caráter estritamente pessoal, que justifica também que não possa ser onerado com qualquer garantia real.
• Servidões prediais: Constituindo um encargo imposto a um prédio a favor de outro, não são separáveis dos prédios a que pertencem. Por isso, estamos perante uma restrição ao princípio da transmissibilidade: o proprietário dominante não pode transmitir a servidão sem esse prédio; e o do prédio servente também não o pode transmitir sem a servidão que o onera.
• Direitos legais de preferência: São direitos reais que se traduzem no facto de os seus titulares gozarem do direito de preferência na venda ou dação em cumprimento do prédio em compropriedade ou arrendado. Estes direitos de preferência não podem ser separados das situações objetivas a que foram atribuídos e, por isso, só podem ser transmitidos quando acompanhem a transmissão do direito a que estão ligados.

Princípio da Consensualidade: Não é necessária a tradição da coisa para que se transfira um direito real sobre móveis, nem se exige outro ato para os imóveis: basta o contrato, que traduz o consenso das partes (Artigos 408/1 CC e 879 alínea a CC). Basta um contrato para se constituir ou transferir um direito real.

Princípio da Tipicidade ou da Taxatividade: Segundo este princípio, não é possível constituir direitos reais diferentes dos tipificados pela lei sem modificar ou modelar o respetivo conteúdo, salvo nos casos em que a lei excecionalmente permite. Como acontece, por exemplo, na propriedade horizontal, usufruto (Art. 1445) e servidões prediais (Art. 1572). Justifica-se este princípio para evitar a proliferação de direitos reais e a sua contitularidade, afastar embaraços à livre circulação de bens e permitir a melhor exploração das coisas. O princípio da tipicidade não se aplica aos negócios jurídicos constitutivos de direitos reais. Por isso, prevendo a lei a possibilidade de um direito real se transferir por contrato, não se afasta a hipótese de poder ser atípico ou inominado.

Princípio da Publicidade: A segurança e a certeza que o tráfego jurídico exige para ser fluente determinam que a situação jurídica das coisas, objeto de negócios jurídicos que envolvem os direitos reais, seja suscetível de conhecimento geral. Portanto, é necessário dar-lhes publicidade, que se pode realizar de várias formas: formalismo negocial (ex: escritura pública), posse e registo predial.

Registo Predial

Função: Destina-se a dar publicidade à situação dos prédios, tendo em vista a segurança do comércio jurídico imobiliário.

Características:

• Público: Está a cargo de serviços públicos.
• Real: Os atos sujeitos a registo respeitam a prédios e não a pessoas titulares dos direitos reais.

Efeitos:

• Registo enunciativo: É a função do registo que se limita a dar publicidade-notícia dos factos registados.
• Registo consolidativo (confirmativo): É o registo que consolida a posição jurídica de quem registou a sua aquisição.
• Registo Constitutivo: É o registo que interfere com a eficácia inter partes dos factos jurídicos registados. Tem um caráter excecional.
• Registo aquisitivo (ou atributivo): É o registo que protege a aquisição de um direito non domino face à lei substantiva. Ocorre nos artigos 291 CC e 5/1 CRP.

Obrigação Real: É um vínculo jurídico em que o titular de um direito real se encontra adstrito para com outra pessoa à realização de uma prestação positiva (facere ou dare).

Pretensão Real: É uma relação jurídica decorrente da violação de um direito real que atribui ao seu titular o poder de exigir uma determinada prestação.

Ónus Real: Pode definir-se como sendo uma relação que se traduz num gravame especial, num peso ou ónus sobre uma coisa. Elementos: o direito de exigir determinada prestação e a faculdade de obter essa prestação à custa da coisa onerada.

A Posse

Função: Protege o possuidor enquanto não houver certeza sobre o verdadeiro titular do direito real; constitui um caminho de acesso ao direito real.

Direitos a que o exercício pode corresponder: Além da propriedade, a posse pode corresponder ao exercício de um direito real de gozo. Não corresponde ao exercício de um direito real de aquisição porque este se esgota, ou seja, o seu exercício não é duradouro. Discute-se se pode corresponder ao exercício de um direito real de garantia. Há quem entenda que, tratando-se de um direito real de garantia que envolve um poder de facto, a posse já é possível.

Estrutura:

• Doutrina subjetivista: Formulada por Windscheid e Savigny, a posse é integrada por 2 elementos: o corpus (elemento material que consiste no domínio de facto sobre a coisa) e o animus possidendi (elemento psicológico que consiste na intenção de exercer sobre a coisa o direito correspondente). Esta doutrina apoia-se na possessio rei romana exercida como correspondendo ao direito de propriedade.
• Doutrina objetivista: Ihering defende um sistema objetivista que atende não à intenção com que se exerce a posse, mas ao próprio poder que se exerce. Ihering não suprime o elemento intencional porque reconhece que sem vontade não há posse. Simplesmente considera que este elemento está implicitamente contido no poder de facto que se exerce sobre a coisa possuída.
• Posição do Código Civil: A Escola de Lisboa entende que o CC é marcadamente objetivista: na definição da posse não entra o elemento subjetivista; têm a tutela da posse e, portanto, são possuidores o locatário e o comodatário; na aquisição da posse não há referências subjetivistas. A Escola de Coimbra entende que o CC é subjetivista: é o animus possidendi que permite distinguir a posse da detenção; é o mesmo animus que distingue a posse do proprietário da posse do possuidor; e se o locatário e o comodatário têm a tutela da posse é porque existem normas que a concedem; se fossem possuidores, aquelas normas seriam desnecessárias.

Classificação da Posse:

• Posse titulada: Trata-se de uma posse que tem a sua causa num negócio abstratamente idóneo para transferir a propriedade ou outro direito real de fruição. Dispensa-se o direito do transmitente e não é afastada por vício de fundo que não exclua o animus de a adquirir.
• Posse não titulada: Não se funda em qualquer modo legítimo de adquirir.
• Posse de boa-fé e Posse de má-fé: A de boa-fé é aquela cujo possuidor ignorava, ao adquiri-la, que lesava o direito de outrem. A contrario sensu, a posse de má-fé é aquela cujo possuidor conhece, quando adquire, que lesa o direito de outrem. Há 2 critérios: o psicológico (basta a ignorância) e o ético (o possuidor não deve ser culpado da sua ignorância).
• Posse casual: É a posse em que o possuidor é simultaneamente titular do direito real a cujo exercício a posse corresponde.
• Posse formal: É a posse autêntica, autónoma, ou seja, aquela em que o possuidor não tem ou não invoca a qualidade de titular de um direito real a que corresponda.
• Posse efetiva: É a posse que implica um controlo material sobre a coisa (1278/3).
• Posse não efetiva: É a posse que se conserva por via puramente jurídica sem controlo corpóreo (ex: 1283).
• Posse imediata: É a posse que se exerce imediatamente sem mediador.
• Posse mediata: É a posse que se exerce através de outrem.
• Posse precária ou Detenção: Corresponde à situação de quem, tendo embora o corpus da posse, não exerce o poder de facto com o animus de exercer o direito real que lhe corresponde (1253).

Aquisição Derivada

• Constitutum possessorium (Constituto Possessório): É uma forma de aquisição da posse sem necessidade de ato material ou simbólico de entrega da coisa. O CC considera 2 espécies: o titular do direito real e possuidor transmite o seu direito a outrem e reserva para si a detenção; ou o possuidor transfere o direito a outra pessoa, mantendo-se o seu detentor.
• Traditio longa manu: A coisa não é materialmente entregue, mas é posta à disposição do adquirente através da sua indicação à distância.
• Traditio brevi manu: Realiza a conversão da detenção em posse por acordo entre o detentor e o possuidor. Acontece quando o proprietário-possuidor vende a coisa depositada ao depositário ou o prédio arrendado ao arrendatário.
• Traditio ficta: Consiste na entrega de um símbolo ou realização de um ato que simboliza a coisa cuja posse se transfere (ex: entrega das chaves de um armazém).

Tutela da Posse

• Ação de prevenção: O possuidor que tiver justo receio de ser perturbado ou esbulhado por outrem pode requerer que este seja intimado para se abster de lhe fazer agravo.
• Ação de manutenção da posse: Permite que o possuidor perturbado seja mantido na posse enquanto não for convencido na questão da titularidade do direito.
• Ação de restituição da posse: O possuidor esbulhado será restituído enquanto não for convencido na questão da titularidade do direito.

A Propriedade

Características:

• Indeterminação: O proprietário tem poderes indeterminados, ao contrário dos direitos reais limitados.
• Exclusividade: Sobre a mesma coisa só pode haver um direito de propriedade.
• Elasticidade: Extinto um direito real que a limite, a propriedade reconstitui-se plenamente.

Modalidades:

• Propriedade perpétua: Caracteriza-se por não cessar pelo decurso de um prazo.
• Propriedade temporária: O nosso CC só admite nos casos especialmente previstos na lei (1307/2).
• Propriedade resolúvel: É a propriedade constituída sob condição resolutiva (1307/1).

Aquisição:

• Ocupação: Aquisição originária. Consiste na apropriação de uma coisa que não tem ou deixou de ter dono (res nullius).
• Acessão: Aquisição originária. Acontece quando uma coisa se une ou incorpora com outra coisa que não lhe pertencia. Pode ser natural ou industrial.

Tutela da Propriedade

• Meios extrajudiciais: Ação direta (1314 e 1316) e legítima defesa (337).
• Meios judiciais:
  • Ação de reivindicação: Ação declarativa de condenação para pedir o reconhecimento do direito e a restituição da coisa.
  • Ação confessória: Permite obter o reconhecimento do direito de propriedade que se tornou duvioso.
  • Ação negatória: Permite obter o reconhecimento de que não existe o direito sobre ela que o demandado invoca.
  • Ação de prevenção: Para evitar danos (ex: emissão de fumos ou obras perigosas).

Probatio Diabolica: Refere-se à dificuldade do ónus da prova na ação de reivindicação, que implica provar uma cadeia de proprietários anteriores. Por isso, é frequente o recurso à tutela possessória, onde basta provar o corpus, presumindo-se o animus e a titularidade (1268/1).

Propriedade Horizontal: Caracteriza-se pela existência de direitos que incidem sobre coisas comuns e sobre frações distintas e autónomas do mesmo prédio. Requisitos: frações que constituam unidades independentes, separação e isolamento, saída própria e pertença a proprietários diferentes.

Usufruto e Servidões

Usufruto: Direito real de gozo, não exclusivo, limitado (não pode alterar a forma ou substância), temporário (máximo 30 anos para pessoas coletivas ou a vida do usufrutuário) e incide sobre objeto alheio.

Dificuldade do objeto: Segundo o princípio da coisificação, direitos reais devem versar sobre coisas. Discute-se o usufruto de direitos (créditos, ações). Alguns consideram usufruto irregular; outros entendem que recai sobre a prestação (objeto do direito).

Servidões Prediais: Encargo imposto a um prédio (servente) em proveito exclusivo de outro prédio (dominante) pertencente a pessoa diferente.