Direito de Vizinhança e Propriedade: Guia Completo

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Introdução ao Direito de Vizinhança

As regras que constituem o direito de vizinhança destinam-se a evitar e a compor eventuais conflitos de interesses entre os proprietários de prédios contíguos.

São obrigações propter rem, que acompanham a coisa, vinculando quem quer que se encontre na posição de vizinho, transmitindo-se ao seu sucessor a título singular.

Uso Anormal da Propriedade

Art. 1.277 CC: preceito genérico sobre mau uso da propriedade.

As interferências ou atos prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde capazes de causar conflitos de vizinhança podem ser classificados em três espécies: ilegais, abusivos e lesivos

Ilegais

São os atos ilícitos, que obrigam a composição do dano (186 CC) – atear fogo no prédio vizinho, p. ex. Ver art. 1.277 CC. PLT 351

Abusivos

Mesmo respeitando os limites físicos de sua propriedade, prejudica o vizinho – ex.: barulho excessivo. Teoria do abuso do direito (art. 187 CC) considera ilícito os atos praticados no exercício irregular de um direito. PLT 5

Critério objetivo.

Teoria do abuso de direito: art. 187 CC.

Lesivos

Causam dano, embora não esteja fazendo uso anormal da propriedade, até mesmo com autorização do Poder Público. Ex.: indústria que polui, lançando fuligem e poluindo o ambiente.

Atos Ilegais e abusivos: previsão legal (art. 1.277 CC) – uso anormal da propriedade. Proprietário ou possuidor podem fazer cessar

Aferição da Normalidade da Utilização

  1. Verificar a extensão do dano ou do incômodo causado. Se, nas circunstâncias, este se contém no limite do tolerável, não há razão para reprimi-lo. A vida em sociedade impõe às pessoas a obrigação de suportar certos incômodos, desde que não ultrapassem os limites do razoável e do tolerável. Ex.: direito de descanso (PLT 353)
  1. Examinar a zona onde ocorre o conflito, bem como os usos e costumes locais. Não se pode apreciar com os mesmos padrões a normalidade do uso da propriedade em um bairro residencial e em um industrial, em uma cidade pacata do interior e na capital. Ver parágrafo único do 1.277 CC

     Zona mista:

  1. Considerar a anterioridade da posse, pois em princípio não teria razão para reclamar quem construísse nas proximidades de estabelecimentos barulhentos ou perigosos. Teoria da pré-ocupação (aquele que primeiramente se instala em determinado local acaba, de certo modo, determinando a sua destinação). Não pode ser aceito em todos os casos e sem reservas. Barulho demasiado.

Bens Tutelados (Art. 1.277 CC)

Segurança, sossego e saúde.

Segurança: fortes trepidações, inflamáveis, explosivos etc.

Sossego: ruídos exagerados etc.

Saúde: emanação de gases tóxicos, depósitos de lixo etc.

O decoro não está abrangido no artigo 1.277.

Desse modo, o proprietário ou o possuidor de um prédio não tem como impedir que prostitutas se instalem nos apartamentos, desde que não perturbem o sossego dos demais moradores.

Soluções para Conflitos de Vizinhança

Vizinhos não são apenas os confinantes (PLT 355)

Se o incômodo é normal, tolerável, não deve ser reprimido (homo medius). Só serão atendidas reclamações relativas a danos considerados insuportáveis ao homem normal

  1. Se o dano for intolerável, deve o juiz primeiramente, fazer reduzi-lo a proporções normais, fixando horários de funcionamento, controles de poluição, barreiras de proteção etc.

     Ver art. 1.279 CC

  1. Se não for possível reduzir o incômodo a níveis suportáveis, por meio de medidas adequadas, então determinará o juiz a cessação da atividade, fechando a indústria ou estabelecimento ou até demolindo a obra, se forem de interesse particular.
  1. Se a causadora do incômodo for indústria ou qualquer atividade de interesse social, não se determinará seu fechamento ou cessação da atividade.

Se o incômodo não puder ser reduzido aos graus de tolerabilidade mediante medidas adequadas, será imposto ao causador do dano a obrigação de indenizar o vizinho (CC 1.278). Valor da indenização:

Tutela Jurisdicional

Ação cominatória – abstenção dos atos prejudiciais ao vizinho ou ação para redução do incômodo – pena de multa diária. Legitimidade: proprietário, compromissário comprador ou possuidor.

Se há dano consumado, cabível a ação de ressarcimento de danos.

Ver art. 1.280 – ameaça de desabamento de prédio em ruína = negligência do proprietário

Possibilidades: (I) forçar a reparação, exigindo caução (CPC 826 / 838) – é a caução de dano infecto. (II) cominatória, em forma de demolitória ou para reparação do prédio em ruína. PLT 357. Legitimidade da Municipalidade.

Ver art. 1.281 CC

Das Árvores Limítrofes

Art. 1.282 – presunção de condomínio (juris tantum). Se o tronco não estiver na divisa, a árvore será do dono do prédio onde estiver.

Não podem os confrontantes arrancá-la sem consentimento do outro. Sem consentimento: PJ.

Frutos que caem naturalmente: 1.284 – dono do solo onde tombarem, se particular. Se cair em propriedade pública, continua sendo proprietário, cometendo furto quem dele se apoderar.

Passagem Forçada

Ver art. 1.285 CC

Interesse social: prédio não pode ser explorado economicamente e deixará de ser aproveitado por falta de comunicação com a via pública.

Direito exercitável contra proprietário contíguo e, se necessário, contra vizinho não imediato.

O CC assegura ao prédio que se achar encravado, de forma natural e absoluta, sem acesso a via pública, nascente ou porto, o direito de, mediante pagamento de indenização, constranger o vizinho a lhe dar passagem, cujo rumo será judicialmente fixado, se necessário (art. 1.285)

Não se considera encravado o imóvel que tenha outra saída, ainda que difícil e penosa. A passagem forçada é instituto de direito de vizinhança e não se confunde com servidão de passagem, que constitui direito real sobre coisa alheia. PLT 361

Passagem forçada ≠ Servidão de passagem.

Passagem Forçada e Servidão Predial

Passagem Forçada: Crítica de Flávio Tartuce

Enunciado 88 CJF/STF, na I Jornada de Direito Civil (2004): “O direito de passagem forçada, previsto no art. 1.285 do CC, também é garantido nos casos em que o acesso à via pública for insuficiente ou inadequado, consideradas, inclusive, as necessidades de exploração econômica”. “Em suma, não há necessidade de o imóvel ser absolutamente encravado, conforme concluiu o STJ em importante precedente.

Enunciado 88 CJF/STF, na I Jornada de Direito Civil (2004): “O direito de passagem forçada, previsto no art. 1.285 do CC, também é garantido nos casos em que o acesso à via pública for insuficiente ou inadequado, consideradas, inclusive, as necessidades de exploração econômica”. “Em suma, não há necessidade de o imóvel ser absolutamente encravado, conforme concluiu o STJ em importante precedente.

Da Passagem de Cabos e Tubulações

O proprietário é obrigado ainda a tolerar, mediante indenização, a passagem, pelo seu imóvel, de cabos, tubulações e outros condutos subterrâneos de serviços de utilidade pública (luz, água, esgoto etc.), em proveito de proprietários vizinhos, quando de outro modo for impossível ou excessivamente onerosa (art. 1.286).

Ver art. 1.287 CC

Das Águas

O CC disciplina a utilização de aqueduto ou canalização de águas no art. 1.293, permitindo a todos canalizar pelo prédio de outrem as águas a que tenha direito, mediante prévia indenização ao proprietário, não só para as primeiras necessidades da vida como também para os serviços da agricultura ou da indústria, escoamento de águas supérfluas (1.290) ou acumuladas, ou drenagem de terrenos.

Art. 1.290: servidão de águas supérfluas – prédio inferior pode adquirir sobre as sobras de fonte não captadas uma servidão destinada a usos domésticos, bebedouro de gado e outras finalidades, especialmente as agrícolas.

Ver art. 1.289 CC

Dos Limites entre Prédios

Demarcação dos limites entre prédios: art. 1.297 CC

A ação necessária é a demarcatória (art. 946/966 CPC).

Do Direito de Tapagem

Ver art. 1.297 CC

Tem-se entendido que a divisão das despesas deve ser previamente convencionada. Quanto aos tapumes especiais, destinados à vedação de animais de pequeno porte, ou a adorno da propriedade ou sua preservação, entende-se que a sua construção e conservação cabem unicamente ao interessado, que provocou a necessidade deles.

Direito de Construir: Limitações e Responsabilidades

Ver art. 1.299 – limitação ao art. 1.288 CC – PLT 371

A ação mais comum entre vizinhos é a de indenização, embora possam ser utilizadas a demolitória (art. 1.280 a 1.312), cominatória, de nunciação de obra nova, de caução de dano infecto, possessória etc.

Responsabilidade objetiva

Direito de Construir: Devassamento da Propriedade Vizinha

É defeso “abrir janelas, ou fazer eirado, terraço ou varanda, a menos de metro e meio do terreno vizinho” (art. 1.301 CC). Nesse caso, o lesado pode embargar a obra mediante o embargo de obra nova (CPC, art. 934, I).

Conta-se a distância de metro e meio da linha divisória e não do edifício vizinho

Direito de Construir: Águas e Beirais

Não pode o proprietário construir de modo que o beiral de seu telhado despeje sobre o vizinho. As águas pluviais devem ser despejadas no solo do próprio dono do prédio, e não na do vizinho.

Se, porém, o proprietário colocar calhas que recolham as goteiras, impedindo que caiam na propriedade vizinha, poderá encostar o telhado na linha divisória.

Direito de Construir: Paredes Divisórias

Paredes divisórias (parede-meia) são as que integram a estrutura do edifício, na linha da divisa.

Ver art. 1.305 CC: alternativa do proprietário que primeiro edificar: (I) assentar a parede somente no seu terreno (parede lhe pertence inteiramente), ou (II) assentá-la, até meia espessura, no terreno vizinho (parede será de ambos). Nas duas hipóteses, os vizinhos podem usá-la livremente.

Uso do Prédio Vizinho

Art. 1.313. O proprietário ou ocupante do imóvel é obrigado a tolerar que o vizinho entre no prédio, mediante prévio aviso, para:

I - dele temporariamente usar, quando indispensável à reparação, construção, reconstrução ou limpeza de sua casa ou do muro divisório;

II - apoderar-se de coisas suas, inclusive animais que aí se encontrem casualmente.

§ 1o O disposto neste artigo aplica-se aos casos de limpeza ou reparação de esgotos, goteiras, aparelhos higiênicos, poços e nascentes e ao aparo de cerca viva.

§ 2o Na hipótese do inciso II, uma vez entregues as coisas buscadas pelo vizinho, poderá ser impedida a sua entrada no imóvel.

§ 3o Se do exercício do direito assegurado neste artigo provier dano, terá o prejudicado direito a ressarcimento.

Direito Real: Conceito

O direito real consiste no poder jurídico, direto e imediato, do titular sobre a coisa, com exclusividade e contra todos.

Tem, como elementos essenciais, o sujeito ativo, a coisa e a relação ou poder do sujeito ativo sobre a coisa, chamado domínio.

As espécies de direitos reais estão elencadas no artigo 1.225 do CC (princípio da tipicidade).

Transferência de domínio:

Bem móvel: tradição (1.226); Bem imóvel: registro (1.227 CC)  - Ver PLT 226 e 227.

Da Propriedade: Conceito

Trata-se do mais completo dos direitos subjetivos, a matriz dos direitos reais e o núcleo do direito das coisas. O art. 1.228 do CC não oferece uma definição de propriedade, apenas enunciando os poderes do proprietário. Ver PLT 229 e 230.

É o direito que a pessoa natural ou jurídica tem, dentro dos limites normativos, de usar, gozar e dispor de um bem, corpóreo ou incorpóreo, bem como de reivindicá-lo de quem injustamente o detenha. (MHD)

Elementos Constitutivos da Propriedade

  1. direito de usar (jus utendi), tirando do bem todos os serviços que ele pode prestar, sem que haja alteração em sua substância;
  2. direito de gozar ou usufruir (jus fruendi), de perceber os frutos e de utilizar os produtos da coisa;
  3. direito de dispor da coisa (jus abutendi), podendo aliená-la a título oneroso ou gratuito, abrangendo o poder de consumi-la e o poder de gravá-la de ônus ou submetê-la ao serviço de outrem;
  4. direito de reaver a coisa (rei vindicatio), podendo o proprietário mover ação para obter o bem de quem injustamente o detenha.

Objeto da Propriedade

  1. Bens corpóreos móveis e imóveis (CC, art. 1.229 e 1.232; Cód. De Mineração, art. 84; e CF, art. 176);
  2. Bens Incorpóreos (Lei 9.610/98; CF, art. 5º, XXIX e XXVII).

Espécies de Propriedade

  1. Plena: todos os elementos constitutivos se acham reunidos na pessoa do proprietário;
  2. Restrita: quando se desmembram um de alguns de seus poderes que passam a ser de outrem;
  3. Perpétua: tem duração ilimitada. Ver PLT 234.
  4. Resolúvel: é a que encontra no seu próprio título constitutivo uma razão de sua extinção, ou seja, as próprias partes estabelecem uma condição resolutiva.

Ação Reivindicatória: Pressupostos

  1. a titularidade do domínio, pelo autor, da área reivindicanda;
  2. a individuação da coisa;
  3. a posse injusta do réu (desprovida de título).

Ação Reivindicatória: Natureza Jurídica

Tem caráter essencialmente dominial e
por isso só pode ser utilizada pelo proprietário, por quem tenha jus in re. É,
portanto, ação real que compete ao senhor da coisa.

Ação Reivindicatória: Legitimidade Ativa

  • compete a reivindicatória ao senhor da coisa, ao titular do domínio;
  • não se exige que a propriedade seja plena. Mesmo a limitada, como ocorre nos direitos reais sobre coisas alheias e na resolúvel, autoriza a sua propositura;
  • cada condômino pode, individualmente, reivindicar de terceiro a totalidade do imóvel (CC, art. 1.314);
  • o compromissário comprador, que pagou todas as prestações, possui todos os direitos elementares do proprietário e dispõe, assim, de título para embasar ação reivindicatória.

Ação Reivindicatória: Legitimidade Passiva

- a ação deve ser endereçada contra
quem está na posse ou detém a coisa,
sem título ou suporte jurídico;

- a boa-fé não impede a caracterização da injustiça da posse, para fins de reivindicatória;

- ao possuidor direto, citado para a ação, incumbe a nomeação à autoria do proprietário (CPC, art. 62).

Outros Meios de Defesa da Propriedade

Ação Negatória

É cabível quando o domínio do autor, por um ato injusto, esteja sofrendo alguma restrição por alguém que se julgue com um direito de servidão sobre o imóvel.

Diferença reivindicatória e negatória

Ação de Dano Infecto

Tem caráter preventivo e cominatório, como o interdito proibitório, e pode ser oposta quando haja fundado receio de perigo iminente, em razão de ruína do prédio vizinho ou vício na sua construção (CC, art. 1.280). Cabe também nos casos de mau uso da propriedade vizinha.

Tutela Específica do Domínio (Maria Helena Diniz)

  1. Ação de reivindicação para retomar o bem de quem injustamente o tenha;
  2. Ação negatória se sofrer turbação no exercício de seu direito;
  3. Ação declaratória para dissipar dúvidas concernentes ao domínio;
  4. Ação de indenização por prejuízo causado por ato ilícito; e

Ação de indenização quando sua propriedade é diminuída em razão de acontecimento natural como no caso de aluvião

Características do Direito de Propriedade

  1. é exclusivo (no condomínio, recai sobre a parte ideal);
  2. é ilimitado (pleno) ou absoluto;
  3. é irrevogável ou perpétuo: não se extingue pelo não uso.
  4. É elástico: pode ser distendido ou contraído no seu exercício, conforme lhe adicionem ou subtraiam poderes destacáveis.

Evolução dos Direitos de Propriedade

  1. no direito romano: tinha caráter individualista;
  2. na Idade Média: passou por uma fase peculiar com dualidade de sujeitos (o dono e o que explorava economicamente o imóvel, pagando ao primeiro pelo seu uso);
  3. após a Revolução Francesa: assumiu feição marcadamente individualista;
  4. na atualidade, desempenha uma função social: deve ser exercido em consonância com as suas finalidades econômicas e sociais e de modo que sejam preservados a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem como evitada a poluição do ar e das águas (CC, art. 1.228; CF, art. 52, XXIII).

Fundamento Jurídico

  1. teoria da ocupação: é a mais antiga. Vislumbra o direito de propriedade na ocupação das coisas, quando não pertenciam a ninguém (res nullius); Críticas PLT 248.
  2. teoria da especificação: apoia-se no trabalho. Inspirou os regimes socialistas;
  1. teoria da lei (de Montesquieu): sustenta que a propriedade é instituição do direito positivo, ou seja, existe porque a lei a criou e a garante;
  2. teoria da natureza humana: prega que a propriedade é inerente à natureza humana. Não deriva do Estado e de suas leis, mas antecede-lhes, como direito natural. É a que
    conta com o maior número de adeptos, especialmente a Igreja Católica. Ver PLT 249/50

Da Descoberta

Descoberta é o achado de coisa perdida (não abandonada!!!) por seu dono. Descobridor é a pessoa que a encontra.

“Quem quer que ache coisa alheia perdida há de restituí-la ao dono ou legítimo possuidor” (CC, art. 1.233).

“Não o conhecendo, o descobridor fará por encontrá-lo, e, se não o encontrar, entregará a coisa achada à autoridade competente” (parágrafo único).

Mesmo estando obrigado a restituir coisa achada, assegura-se ao descobridor o direito a uma recompensa, denominada achádego.

Ver CC 1.235 / 1.236 / 1.237