Direitos Reais: Usufruto, Garantia e Conceitos Essenciais

1. Em quais grupos se dividem os direitos reais sobre coisas alheias?

Os direitos se dividem em 3 grupos:

• Direito Real de Fruição: Que pode ser usufruto, servidão ou uso.
• Direito Real de Garantia: Este limita o direito de dispor da coisa (ex: penhor, hipoteca, alienação fiduciária).
• Direito Real de Aquisição: O titular transfere a terceiro a propriedade (ex: promessa irretratável de compra e venda).

2. Defina usufruto.

É o direito conferido a alguém, por tempo determinado, de fruir e gozar da propriedade de outrem.

3. O nu-proprietário é titular de uma propriedade plena? Explique.

Não. No usufruto, por exemplo, o nu-proprietário é o proprietário do bem, ou seja, ele tem direito sobre a nua-propriedade, resguardado seu direito de reaver o bem. Já o usufrutuário tem o direito de usar e gozar do bem na vigência do usufruto.

4. Quais são as características do usufruto?

• Direito sobre coisa alheia: Sendo um direito real, possui oponibilidade erga omnes.
• Direito Temporário: Consoante dispõe o Código Civil, o usufruto se extingue pela renúncia ou morte do usufrutuário; pelo termo de sua duração; pelo decurso do prazo de trinta anos da data em que se começou a exercer, se instituído em favor de pessoa jurídica; e pela cessação do motivo de que se origina.
• Inalienável.
• Intransmissível: O usufruto é intransmissível tanto inter vivos quanto causa mortis, tendo em vista seu caráter intuitu personae.
• Impenhorável: O direito não pode ser penhorado em ação de execução movida por dívida do usufrutuário.
• Divisível: Podendo ser atribuído simultaneamente a mais de uma pessoa (co-usufruto).
• Suscetível de Posse: O usufrutuário detém a posse do bem para realizar os atos de administração, uso e gozo.
• Necessita de conservação.

5. Fale sobre os direitos e deveres do usufrutuário.

Direitos do Usufrutuário:

O usufrutuário tem o direito de posse, uso, gozo, administração e percepção de frutos no tempo em que possuir.

Deveres do Usufrutuário:

Tem como dever a conservação da propriedade, dar ciência ao dono de qualquer lesão contra a coisa. Incumbe ao usufrutuário as despesas de conservação.

6. Diferencie uso de habitação.

• Uso: Não engloba apenas o uso, mas também a fruição. Este direito tem como requisito a necessidade de uso da coisa e cessa quando finda essa necessidade.
• Habitação: É transferido apenas o direito de uso com a finalidade de habitação.

7. Considera-se promessa irretratável de compra e venda de imóvel um direito real? Explique.

Sim, por ser um direito real de aquisição. É também uma obrigação contratual, onde o promitente vendedor se obriga a entregar o bem e o promitente comprador a realizar o pagamento.

8. O que é retrovenda?

É o direito que o vendedor lhe assegura no ato da venda, para que, num prazo determinado, pelo mesmo valor da venda ou por outro acordado, este faça jus ao seu direito de comprar de volta a coisa vendida.

9. Diferencie o aval da fiança.

• Aval: Se dá num título de crédito.
• Fiança: Se dá em contratos.

10. Quais são os requisitos de validade de um direito real de garantia?

• O valor do crédito, sua estimação ou valor máximo.
• A taxa de juros.
• O bem dado em garantia com suas especificações.
• Prazo fixado para pagamento.

11. Quais são os efeitos dos direitos reais de garantia?

• Privilégio: Os credores que têm garantia possuem privilégios para receber antes dos que não a possuem, quando concorrerem com outros credores.
• Sequela: O bem afetado pela garantia, mesmo transferido a um terceiro, responde pela garantia até finda a obrigação.
• Excussão: Consiste na execução judicial. O bem vai para leilão (hasta pública), e o valor proveniente do leilão é usado para pagar o credor.
• Indivisibilidade: A garantia abrange todo o bem. Se somente uma parte for oferecida, deve constar expressamente.
• Vencimento Antecipado da Obrigação: Pode-se exigir o pagamento antes do vencimento, como em casos de falência ou insolvência do devedor.

12. Quais são os casos em que a obrigação garantida com garantia real vence por antecipação?

1. Se, deteriorando-se ou depreciando-se o bem dado em segurança, desfalcar a garantia, e o devedor, intimado, não a reforçar ou substituir;
2. Se o devedor cair em insolvência ou falir;
3. Se as prestações não forem pontualmente pagas, toda vez que deste modo se achar estipulado o pagamento. Neste caso, o recebimento posterior da prestação atrasada importa renúncia do credor ao seu direito de execução imediata;
4. Se perecer o bem dado em garantia, e não for substituído;
5. Caso se desaproprie o bem dado em garantia, hipótese na qual se depositará a parte do preço que for necessária para o pagamento integral do credor.

13. Fale sobre a alienação fiduciária em garantia.

A alienação fiduciária em garantia consiste na transferência feita por um devedor ao credor da propriedade resolúvel e da posse indireta de um bem móvel infungível ou de um bem imóvel, como garantia de seu débito. O direito do adquirente se resolve com o adimplemento da obrigação, ou seja, com o pagamento da dívida garantida.

14. Diferencie penhor de penhora.

• Penhor: É a garantia dada pelo devedor, seja por espontânea vontade ou por imposição legal. O devedor entrega uma coisa móvel ao credor como forma de garantia de cumprimento da dívida.
• Penhora: É o ato judicial, emitido por juiz, no qual se apreendem bens do devedor para que se cumpra o pagamento da dívida assumida.

15. Quais são os efeitos da hipoteca para com o devedor?

Apesar de conservar todos os direitos sobre o imóvel gravado, o devedor possui as seguintes restrições e direitos:

• Não poderá praticar atos que, direta ou indiretamente, desvalorizem, deteriorem ou destruam o imóvel.
• Não perde a posse do bem gravado, podendo usar dos interditos para defendê-la contra o credor ou terceiros que a molestem.
• Não poderá alterar a substância da coisa hipotecada, modificando-lhe a destinação, acarretando diminuição de seu valor.
• Não poderá constituir outro direito real sobre o imóvel hipotecado.