Guia de Direitos Reais: Garantia, Gozo e Fruição

Direito28 dez. 202523,15 KB

Compromisso de Compra e Venda

O compromisso de compra e venda é um contrato, portanto, perfeito e acabado. Não é um contrato preliminar típico.

Deve ser examinado e interpretado, do ponto de vista negocial, para proteção da parte, em tese, mais fraca economicamente, qual seja o adquirente.
Mas também resguardando de igual modo, com eficácia, o alienante, na hipótese de inadimplemento. As partes obrigam-se à conclusão do contrato definitivo sob certo prazo ou condição.
No compromisso de compra e venda há a intenção das partes efetivamente de realizar a compra e venda do imóvel de forma definitiva.
O compromisso, por esta razão, enquadra-se como verdadeira modalidade de compra e venda.
Por esta razão se confere eficácia real ao compromisso de compra e venda. O promitente ou compromissário comprador, titular desse direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar.
Se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel (art. 1.418 do CC).
Pela norma, fica claro que o fim a que almeja o instituto é a entrega da coisa, ou seja, uma obrigação de dar. Em caso de inadimplemento pelo compromissário comprador, caberá ao promitente vendedor ação de rescisão contratual do contrato, cumulada com a reintegração de posse do imóvel.
Para tanto, o credor deverá constituir o devedor em mora (mora solvendi ex persona), mediante interpelação judicial ou extrajudicial. Tratando-se de contrato preliminar, a desistência do negócio jurídico equipara-se ao inadimplemento.
Assim, caso o compromissário comprador desistir do negócio, mediante a rescisão do contrato, poderá reaver as quantias pagas.
Entretanto, deverá ser arbitrado um valor pelo tempo de ocupação do bem. “O juiz, ao decretar a resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, deve determinar ao promitente vendedor a restituição das parcelas do preço pagas pelo promitente comprador, ainda que não tenha havido pedido expresso nesse sentido” (STJ, REsp 1.286.144/MG, Rel. Min. Paulo de Tarso Sanseverino, j. 07.03.2013, publicado no seu Informativo n. 518).
O promitente vendedor conserva tão somente a nua propriedade, até que todo o preço seja pago.
Nota-se que nessa situação o ius abutendi (direito de dispor) não é transferido de todo, mas diminui à medida que o preço é pago até desaparecer com a quitação integral.
Pago o preço, os poderes do domínio enfeixam-se no patrimônio do adquirente.

Para alguns autores, o compromisso de compra e venda pode inclusive configurar uma espécie de garantia:

Por ser exercido sobre coisa alheia;
Por ser acessório ao direito de crédito;
Indivisível, ou seja, permanece mesmo que as parcelas sejam pagas;
Produz efeitos erga omnes.

Propriedade Fiduciária

Os direitos reais de garantia, hipoteca, penhor e anticrese têm por principal objetivo assegurar a necessidade crescente de dinamizar e facilitar o crédito, bem como a circulação de riquezas.
Assim, em diversas legislações busca-se dar maior eficiência à hipoteca e ao penhor que não constam do Código Civil, que trata apenas da propriedade fiduciária de bens móveis (art. 1.361). No Direito Romano, a fidúcia era conceituada como a transferência de propriedade de uma determinada coisa a outrem, como garantia do adimplemento do negócio entabulado entre as partes envolvidas.
Após o cumprimento da obrigação, o objeto da avença retornava à posse do seu detentor originário.

Direitos Reais de Garantia

Nos direitos reais de garantia sobre coisa alheia, um bem garante a dívida por vínculo real (art. 1.419 do CC); enquanto que nas garantias pessoais ou fidejussórias, a dívida é garantida por uma pessoa (exemplo: fiança).

Como garantias, estes institutos têm nítida natureza acessória, aplicando-se o princípio da gravitação jurídica (o acessório segue o principal). No negócio igualmente ingressava a fidúcia, garantia de que o credor mantivesse o bem consigo durante a persistência da obrigação.
Atualmente essa é a distinção principal, embora com resquícios da origem histórica, permitindo-se a hipoteca de navios e aeronaves e autorizando penhores de forma excepcional sem posse efetiva do credor.
A anticrese permaneceu no Direito brasileiro outorgando a posse de imóvel ao credor.
O penhor e a hipoteca demonstram claramente sua origem comum, constituindo na verdade um único instituto, buscando idênticas finalidades.

Outra característica é o da “excussão”, onde o credor hipotecário e o pignoratício têm o direito de excutir a coisa hipotecada ou empenhada (art. 1.422 do CC).

Desse modo, pode o referido credor ingressar com a ação de execução pignoratícia ou hipotecária para promover a alienação judicial da coisa garantida, visando a receber o seu crédito que tem garantia.
Consigne-se que o credor anticrético não tem tal direito, podendo apenas reter em seu poder o bem, enquanto a dívida não for paga (art. 1.423 do CC).

O art. 1.428 do CC determina que é nula a cláusula que autoriza o credor pignoratício, anticrético ou hipotecário a ficar com o objeto da garantia, se a dívida não for paga no vencimento.

Por exemplo, não pode ser objeto de hipoteca o bem de família convencional, previsto entre os arts. 1.711 a 1.722 do CC, por ser inalienável.

Por outra via, o bem de família legal (Lei 8.009/1990) pode ser hipotecado, por ser apenas impenhorável.
O art. 1.424 do CC consagra requisitos específicos para o negócio jurídico constitutivo de penhor, anticrese ou hipoteca visando a sua especialização.

A dívida considera-se vencida:

Se, deteriorando-se ou depreciando-se o bem dado em segurança, desfalcar a garantia, e o devedor, intimado, não a reforçar ou substituir;
Se o devedor cair em insolvência ou falir;
Se as prestações não forem pontualmente pagas, toda vez que deste modo se achar estipulado o pagamento. Neste caso, o recebimento posterior da prestação atrasada importa renúncia do credor ao seu direito de execução imediata;
Se perecer o bem dado em garantia, e não for substituído;
Se se desapropriar o bem dado em garantia, hipótese na qual se depositará a parte do preço que for necessária para o pagamento integral do credor.

Penhor

O pignus era meio de garantia tanto de bens móveis quanto imóveis, com a particularidade de transmissão da posse ao credor.

Para que este permanecesse com a coisa na hipótese de inadimplemento, fazia-se necessária a imposição do pacto comissário.
O credor, de qualquer modo, ficava com a coisa em confiança, em fidúcia, enquanto persistisse débito em aberto.
Denomina-se penhor tanto para o direito de garantia propriamente dito como para o contrato de penhor, que é o modo ordinário pelo qual se constitui a garantia.
Também é comum, até mesmo pelo legislador, a utilização do vocábulo para identificar a própria coisa empenhada, qual seja, o objeto do contrato de penhor e da garantia. O que se chama normalmente de contrato de penhor nada mais é do que um contrato de mútuo, com pacto acessório de uma garantia real.
A garantia em si não é um negócio jurídico, mais se caracterizando como ato unilateral, não se confundindo com a obrigação garantida.
Em princípio, a posse conferida pelo devedor não atribui a esse possuidor os poderes de usar e gozar da coisa.
A transferência é feita exclusivamente como garantia de uma obrigação. Como direito real sobre coisa alheia, o penhor submete coisa móvel ou mobilizável, corpórea ou incorpórea, ao pagamento de dívida.
Se forem passíveis de penhor não unicamente bens móveis, mas também os mobilizáveis e incorpóreos (colheitas pendentes ou em formação, instrumentos e máquinas agrícolas, produtos industriais e títulos de crédito).
No penhor rural, industrial, mercantil e de veículos, as coisas empenhadas continuam em poder do devedor, que as deve guardar e conservar (parágrafo único do art. 1.431).

Características:

De natureza acessória;
Tradição da coisa;
Indivisível (ainda que a dívida seja amortizada parcialmente – art. 1.434);
De propriedade do próprio devedor ou oferecida por terceiro;
É nula a cláusula comissária (art. 1.428);
Exige-se sejam apresentados os requisitos de especialização (art. 1.424);
O instrumento de penhor deverá ser levado a registro, por qualquer dos contratantes (art. 1.432).

Penhor Convencional

O penhor convencional exige que as partes acordem sobre o valor e condições de pagamento do débito, bem como sobre a coisa a ser empenhada; a posse é transferida ao credor.
Pode ser estabelecido por instrumento público ou particular, por ato inter vivos ou causa mortis.
O instrumento de penhor deve descrever o bem com todas as suas características (princípio da especialização: discriminando o valor do débito, na forma usual dos contratos, com os detalhes necessários referentes às cláusulas de juros, índices de correção etc.).
O penhor rural envolve o penhor agrícola e o penhor pecuário.
O penhor agrícola envolve: máquinas e instrumentos de agricultura; colheitas pendentes, ou em via de formação.
Podem ser objeto de penhor os animais que integram a atividade pastoril, agrícola ou de laticínios.
Podem ser objeto de penhor máquinas, aparelhos, materiais, instrumentos, instalados e em funcionamento, com os acessórios ou sem eles; animais utilizados na indústria; sal e bens destinados à exploração das salinas; produtos de suinocultura.
Podem ser objeto de penhor direitos, suscetíveis de cessão, sobre coisas móveis (Penhor de Direitos e Títulos de Crédito).
Podem ser objeto de penhor os veículos empregados em qualquer espécie de transporte ou condução (Penhor de Veículos).

Hipoteca

Com o passar do tempo, essa cláusula tornou-se usual em toda instituição hipotecária, consagrando-se como essência da hipoteca o direito de alienação por parte do credor em caso de inadimplemento.
O credor não satisfeito de sua dívida no vencimento poderia exercitar contra o devedor ação hipotecária para receber a posse da coisa; podia vender a coisa hipotecada; possuía direito de preferência sobre o preço, em relação aos demais credores sem garantia, devendo restituir ao devedor o que sobejasse do valor recebido.
Havia possibilidade de se estabelecer várias hipotecas sucessivamente sobre o mesmo bem, tendo preferência, em princípio, as mais antigas em relação às mais recentes.
Assim, o primeiro credor hipotecário tinha grande vantagem no direito antigo porque poderia vender a coisa como lhe aprouvesse, sem se preocupar com os demais credores.
Para evitar esse inconveniente, fazia-se necessária a publicidade do gravame.
Os terceiros deveriam ser advertidos da existência de hipoteca do bem que lhes era oferecido como garantia.

A hipoteca configura-se como um direito real acessório de garantia, sendo indivisível.

Considera-se direito real a partir do registro imobiliário (art. 1.492).
Com o registro, atende-se ao princípio da prioridade, sendo que o número de ordem no registro determina a sua prioridade (art. 1.493, parágrafo único).
Duas hipotecas ou quaisquer outros direitos reais podem ser inscritos no mesmo dia se for fixada a hora exata da escritura (art. 1.494 e art. 192 da Lei dos Registros Públicos).

Art. 1.473. Podem ser objeto de hipoteca:

I - os imóveis e os acessórios dos imóveis conjuntamente com eles;
II - o domínio direto;
III - o domínio útil;
IV - as estradas de ferro;
V - os recursos naturais a que se refere o art. 1.230, independentemente do solo onde se acham;
VI - os navios;
VII - as aeronaves;
VIII - o direito de uso especial para fins de moradia;
IX - o direito real de uso;
X - a propriedade superficiária.

A hipoteca dos navios e das aeronaves rege-se pelo disposto em lei especial (parágrafo único do art. 1.473).
Embora sejam móveis, é admitida a hipoteca por conveniência econômica e porque são suscetíveis de identificação e individuação, tendo registro peculiar, possibilitando a especialização e a publicidade, princípios que norteiam o direito real de garantia.
Direito real de garantia sobre bens imóveis (pode recair, também, sobre bens móveis, enquanto estes são acessórios de um imóvel, no caso dos imóveis por acessão intelectual ou destinação do proprietário, como sucede com as máquinas utilizadas nas empresas e os animais mantidos em uso nos serviços de uma fazenda (CC, arts. 1.473, I, e 1.474).
Pode recair sobre propriedade do devedor ou de terceiro.
O devedor continua na posse do bem hipotecado; só será desapossado por via judicial e mediante excussão hipotecária (art. 1.428 do CC).
É indivisível, pois a hipoteca grava o bem na sua totalidade (CC, art. 1.421), não acarretando exoneração correspondente da garantia o pagamento parcial da dívida.
Tem caráter acessório.
É convencionado mediante um negócio solene.
Só aquele que pode alienar poderá hipotecar o bem.
Confere direitos de preferência e sequela, oponível erga omnes e gera para o credor o poder de excutir o bem hipotecado, para se pagar preferencialmente com a sua venda em hasta pública.
Devem ser observados os princípios da especialização e o da publicidade.
A instituição da hipoteca não retira o bem do comércio, pois pode o bem gravado ser alienado (ver art. 1.475 do CC).
Como se trata de direito real, com a alienação, permanece a hipoteca incidindo sobre o imóvel.

Art. 1.499. A hipoteca extingue-se:

I - pela extinção da obrigação principal;
II - pelo perecimento da coisa;
III - pela resolução da propriedade;
IV - pela renúncia do credor;
V - pela remição;
VI - pela arrematação ou adjudicação.

Direitos Reais de Gozo ou Fruição

Os direitos reais de gozo ou fruição são situações reais em que há a divisão dos atributos relativos à propriedade ou domínio (propriedade restrita ou limitada).
Transmite-se a terceiro o atributo de gozar ou fruir a coisa, com maior ou menor amplitude. Conferem ao titular da situação jurídica a possibilidade de realizar algum tipo de função utilidade sobre o bem objeto de propriedade de outro sujeito de direito.
A partir do momento em que se institui um direito de gozo ou fruição, há uma relação jurídica entre o proprietário e o seu titular de natureza real e não obrigacional.

São direitos reais de gozo ou fruição:

A superfície;
As servidões;
O usufruto;
O uso;
A habitação;
A concessão de uso especial para fins de moradia;
A concessão de direito real de uso.

Superfície

A superfície é o instituto real pelo qual o proprietário concede a outrem, por tempo determinado ou indeterminado, gratuita ou onerosamente, o direito de construir ou plantar em seu terreno.
Tal direito real de gozo ou fruição recai sempre sobre bens imóveis, mediante escritura pública, devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

São partes na relação:

O proprietário ou fundieiro – aquele que cede o uso do bem imóvel para outrem;
O superficiário – pessoa que recebe o imóvel, a fim de efetivar a construção ou plantação, tendo os atributos de uso e gozo.

O direito de superfície pode ser gratuito ou oneroso.
Se a superfície for concedida onerosamente, as partes poderão convencionar se o pagamento da remuneração será feito de uma só vez ou de forma parcelada (art. 1.370 do CC).
A remuneração da superfície onerosa é denominada solarium ou cânon superficiário.
O superficiário deve zelar pelo imóvel como se fosse seu, respondendo pelos encargos e tributos que incidem sobre o bem (art. 1.371 do CC).

Servidão

São partes na servidão:

Prédio dominante: aquele que tem a servidão a seu favor.
Prédio serviente: aquele que serve o outro, em detrimento do seu domínio.

A servidão pode se originar por:

Negócio jurídico inter vivos ou mortis causa: institui-se o direito real por contrato ou testamento, conforme já exposto, devidamente registrado.
Usucapião: conforme prevê o caput do art. 1.379 do CC, em virtude do exercício incontestado e contínuo de uma servidão aparente, por dez anos, nos termos do art. 1.242, autoriza o interessado a registrá-la em seu nome.
Destinação do proprietário: “o proprietário, em caráter permanente (perpetui usus causa), reserva determinada serventia, de prédio seu, em favor de outro. Se, futuramente, os dois imóveis passam a pertencer a proprietários diversos, a serventia vem a constituir servidão”.
Sentença judicial: não havendo acordo entre os proprietários, entendendo o juiz que o direito real deve persistir em ação confessória.

Não se pode esquecer que a servidão não se confunde com a passagem forçada:

A servidão é facultativa, não sendo obrigatório o pagamento de uma indenização.
A passagem forçada é compulsória, assim como é o pagamento da indenização.
A servidão é direito real de gozo ou fruição.
A passagem forçada é instituto de direito de vizinhança, presente somente na situação em que o imóvel encravado não tem saída para a via pública (art. 1.285 do CC).
Pode-se dizer que a passagem forçada constitui uma servidão legal e obrigatória; ao contrário da servidão propriamente dita, que é convencional.

Classificação e Extinção:

A remoção da servidão somente é possível se mantida a função social do direito real de fruição.
A servidão pode ser extinta pelo cancelamento no Registro de Imóveis (art. 1.387).
Pela via judicial quando: a) o titular houver renunciado à sua servidão; b) tiver cessado, para o prédio dominante, a utilidade ou a comodidade que determinou a constituição da servidão (fim do objeto da servidão); c) o dono do prédio serviente resgatar a servidão.

Usufruto

O usufruto é um direito real de gozo ou fruição por excelência, pois há a divisão igualitária dos atributos da propriedade:

Usufrutuário: é quem tem os atributos de usar (ou utilizar) e fruir (ou gozar) a coisa.
Nu-proprietário: tem os atributos de reivindicar (ou buscar) e dispor (ou alienar) a coisa. É assim chamado por estar “despido” dos atributos diretos, que estão com o usufrutuário.
Usufruto misto: é o que decorre da usucapião. Se houver justo título e boa-fé, o prazo será de 10 anos (usucapião ordinária); sem justo título ou boa-fé, o prazo é de 15 anos (usucapião extraordinária).
Usufruto judicial: O juiz da execução pode conceder ao credor o usufruto de móvel ou imóvel, quando o reputar menos gravoso ao executado e eficiente para o recebimento do crédito. Decretado o usufruto, perde o devedor o gozo do móvel ou imóvel, até que o exequente seja pago do principal, juros, custas e honorários advocatícios (art. 716 a 724 do CPC).
Usufruto próprio: recai sobre bens infungíveis e inconsumíveis. Ao final, o usufrutuário deve restituir os bens que recebeu.
Usufruto impróprio ou quase usufruto: recai sobre bens fungíveis e consumíveis. O usufrutuário se torna proprietário da coisa, podendo aliená-la a terceiros ou consumi-la. Ao final do usufruto, deverá ser restituído o equivalente à coisa, aplicando-se as mesmas regras do mútuo (art. 1.392, § 1.º, do CC). Não sendo possível devolver coisa do mesmo gênero, caberá a restituição em dinheiro.
Usufruto total ou pleno: abrange todos os acessórios da coisa, o que constitui regra, salvo previsão em contrário (art. 1.392, caput, do CC).
Usufruto parcial ou restrito: tem seu conteúdo delimitado na instituição, podendo não abranger todos os acessórios da coisa objeto do instituto.
Usufruto temporário ou a termo: quando no ato de sua instituição já se estabelece seu prazo de duração (art. 1.410, inc. II, do CC).
Usufruto vitalício: caso seja estipulado a favor de pessoa natural, sem previsão de prazo ou termo final, o usufruto é considerado vitalício e se extingue com a morte do usufrutuário (art. 1.411 do CC).

O usufruto pode ser extinto:

Pela renúncia do usufrutuário;
Pela morte do usufrutuário, no caso de usufruto vitalício (a morte do nu-proprietário não gera a extinção do usufruto, seguindo o direito para os seus sucessores);
Pelo termo final de sua duração (dies ad quem), ou vencimento do prazo, em havendo usufruto temporário;
Pela extinção da pessoa jurídica em favor de quem o usufruto foi constituído, ou, se ela perdurar, pelo decurso de 30 anos da data em que se começou a exercer.

Uso

O direito real de uso pode ser constituído de forma gratuita ou onerosa, havendo a cessão apenas do atributo de utilizar a coisa.

São partes:

Proprietário: faz a cessão real da coisa.
Usuário: tem o direito personalíssimo de uso ou utilização da coisa.

A fruição somente é possível para atender às necessidades básicas da família, o que está em sintonia com a ideia de patrimônio mínimo.
Levam-se em conta as necessidades pessoais do usuário conforme a sua condição social e o lugar onde viver (§ 1.º).
Deve-se interpretar o § 2.º conforme os novos conceitos de família.

Habitação

O direito real de habitação constitui o mais restrito dos direitos reais de fruição, eis que apenas é cedida uma parte do atributo de usar, qual seja o direito de habitar o imóvel.

São partes da habitação:

Proprietário: transmite o direito.
Habitante: tem o direito de habitar o imóvel a seu favor.

Tal direito real pode ser legal ou convencional (decorrente de contrato ou testamento).
O direito real de habitação legal a favor do companheiro e do cônjuge sobrevivente, em caso de sucessão legítima, está previsto no art. 1.831 do CC.

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