Usucapião e tradição: efeitos sobre direitos reais

Conceito de usucapião

Usucapião para a prescrição — seção 1.930,1 do Código Civil — significa que, adquirido, na forma e nas condições determinadas pela lei, o domínio e outros direitos de propriedade. Isso indica que a influência do tempo não se limita à extinção de créditos ou direitos, mas também serve para converter aparência em realidade: situações jurídicas que figuravam como existentes passam a ser reconhecidas como tais pelo ordenamento.

Natureza jurídica do usucapião

O usucapião é, em princípio, uma forma de aquisição originária, uma vez que o usucapiente não recebe um direito tradens. Mesmo naqueles casos em que existem contratos celebrados com um non dominus, o usucapiente adquire por posse. A aquisição é originária, mas não isenta de limites: o bem adquirido por usucapião pode vir sujeito a ônus, penhoras ou causas de rescisão que incidiam sobre a coisa anteriormente. Em suma, o usucapiente adquire o direito, mas a coisa fica delimitada pelo título anterior (Lacruz Berdejo).

Usucapião ordinária e extraordinária

O Professor Juan Antonio distingue a usucapião ordinária, que exige justo título e boa-fé (aquisição derivada em certa medida), da usucapião extraordinária, que se considera originária e dispensa justo título ou boa-fé. Discute-se se os efeitos do usucapião são automáticos ou dependem da vontade do usucapiente.

Efeitos e renúncia

Dois fatos relevantes: primeiro, o usucapião não pode ser invocado de ofício pelo juiz; deve ser pleiteado pela parte que alega. Segundo, a aquisição por usucapião pode ser objeto de renúncia, conforme previsto no artigo 1935. Assim, os efeitos aquisitivos são, em princípio, automáticos, mas podem depender da vontade do usucapiente quanto à renúncia de atos sujeitos.

Capacidade e oposição de terceiros

Devem provir de pessoas com capacidade para dispor; atos praticados por menores não emancipados ou incapazes podem ser nulos. Mesmo que o usucapião seja validamente renunciado, credores e demais interessados (art. 1937) podem fazê-lo prevalecer. Essa regra é análoga à ação de sub-rogação, sustentada no princípio geral do art. 7 do Código Civil.

Exemplo prático

Exemplo: em 1989 o pedido é arquivado e a posse é interrompida em 1990; marca-se o julgamento de condenação. Para fins de usucapião, considera-se o tempo de posse útil para a pretensão, inclusive o intervalo entre a notificação do pedido e a tradição, conforme a situação concreta.

Tradição: definição e significado

Tradição: entrega da coisa que contém a propriedade ou outro direito, transmitida de pessoa a pessoa. A tradição tem natureza material ou simbólica e é o ato que opera a transferência do domínio ou do direito real.

Contrato de depósito e entrega

O contrato de depósito envolve entrega material de uma coisa, mas, por si só, nem sempre tem o significado de tradição — é um elemento material do contrato de depósito. Enquanto não houver compromisso real de transferência, não se considera tradição plena. Para que a tradição ocorra, é necessário que a entrega configure efetivamente a intenção de transmitir a posse e o direito.

Pressupostos da tradição

• Que o verus dominus transmita, isto é, que seja legítimo titular do direito transmitido — ninguém pode transmitir aquilo que não possui;
• Que haja vontade comum de transmissão e aquisição, expressa em contrato (título causal, quando aplicável);
• Que a entrega tenha finalidade translativa, destinada a transferir a propriedade ou o direito real em questão (a locação, por exemplo, não é tradição, pois falta ordem de translação).

Efeitos da tradição

Enquanto a tradição não ocorre, mesmo existindo títulos, o adquirente alegado não é proprietário; tem apenas direito pessoal de exigir a transmissão. Com a tradição, o adquirente passa a deter a posse e, conforme o caso, o direito real transferido.

Classes de tradição

A tradição pode ocorrer de várias formas, especialmente quando a entrega física é impossível. Seguem as principais modalidades:

• Tradição real: ocorre quando a coisa é colocada no poder do adquirente, podendo ser material ou simbólica.
• Tradição material: entrega efetiva da coisa, conferindo ao adquirente o exercício imediato dos poderes característicos do titular do direito real.
• Tradição simbólica: sem transferência material da coisa, mas com ato manifesto e irreversível que demonstra a intenção de transmitir a posse (ex.: entrega de chaves, documentos que comprovem a posse).
• Tradição instrumental: opera por meio de instrumento público, como escritura pública; tem grande importância prática. O art. 1462, II do Código Civil produz efeitos pela declaração constante em escritura pública, determinando que o comprador se torna proprietário, independentemente de outros fatores, desde que preenchidos requisitos formais.
• Brevi manu: não há necessidade de entrega material porque o adquirente já detém a coisa em seu poder; previsto no último parágrafo do art. 1463 (ex.: locatário que compra o bem locado).
• Constitutum possessorium: o transmitente continua a possuir a coisa, mas em qualidade diversa (não mais como proprietário), aplicável a bens móveis e imóveis.
• Tradição ficta ou acordo simples: prevista no art. 1463; a entrega de bens móveis pode ser realizada por contrato quando a coisa em si não pode ser entregue no ato. Aplicável somente a bens móveis e tem muita utilidade na compra e venda comercial.
• Tradição por títulos (quase tradição): art. 1464 e 1462, II — consiste em colocar nas mãos do comprador os títulos que representem a coisa; também se refere a direitos reais sobre coisas não perfeitamente incorporadas.

Perda e extinção dos direitos reais

A perda e a extinção dos direitos reais ocorrem quando o titular deixa de deter o direito, voluntária ou involuntariamente. A perda é distinta da extinção: na perda o titular deixa de exercer o direito, enquanto na extinção o direito desaparece ou se consolida em outra situação jurídica.

Causas de extinção

• Destruição do objeto do direito;
• Perda da coisa por parte do titular;
• Sair do comércio;
• Renúncia;
• Caducidade;
• Prescrição;
• Consolidação (quando a propriedade e o direito real se unem na mesma pessoa, extinguindo a limitação);
• Expropriação;
• Morte (quanto aos direitos pessoais ou quando ligados à pessoa);
• Aquisição pelo proprietário originário, no caso de direitos constituídos por prazo de vida.

Observação: os artigos citados (ex.: 1935, 1937, 1462, 1463, 1464) devem ser consultados no texto vigente do Código Civil aplicável para conferir redação e efeitos precisos conforme o ordenamento jurídico local.